(Berlin, 28.01.2013) Der Erwerb einer Denkmalimmobilie kann bei
idealen Voraussetzungen unter vielen Aspekten als vorteilhaft erachtet
werden. Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten von Kosten für
Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, Angabe der Belastung aus
Finanzierungszinsen zur Steueroptimierung bei Vermietung, stilvolles
Ambiente bei attraktiven Mietrenditen und natürlich der Erhalt
kulturhistorisch bedeutender Objekte sind dabei reizvolle Themen für
Interessenten. Neben einer besonders stilvollen und kulturell
bedeutenden Bausubstanz können Erwerber also zusätzlich einige mögliche
steuerliche Vorteile erhalten. Voraussetzung ist, dass sich der
Interessent vorab genauestens über die Möglichkeiten und Bedingungen
informiert.
Was ist eine Denkmalimmobilie?
Die
genauen Definitionen und Regelungen zu Denkmalimmobilien finden sich im
Denkmal-Schutz-Gesetz (DSchG). Der Erhalt historischer Bausubstanz ist
ein primäres Ziel der Bemühungen durch die Verantwortlichen auf den
politischen Entscheidungsebenen. Aus diesem Grund werden besonders
erhaltenswerte Objekte in bestimmten Gebieten als Baudenkmal in
entsprechende Verzeichnisse eingetragen. Die oft prachtvollen und aus
baukünstlerischer Sicht faszinierenden Objekte haben jedoch nicht nur
einen kulturellen Nutzen: Sie eignen sich oft auch aus der Sicht des
Kapitalanlegers für ein Investment. Hier spielen insbesondere die
möglichen staatlichen Förderungen eine tragende Rolle.
Die Vorteile von Denkmalimmobilien
Ist
der Denkmalstatus einer Immobilie durch die Aufnahme in die
entsprechenden Aufstellungen der Denkmalbehörde einmal anerkannt,
besteht grundsätzlich die Möglichkeit einer staatlichen Förderung. Im
Rahmen der im betreffenden Landeshaushalt zur Verfügung stehenden Mittel
können diese unter bestimmten Voraussetzungen vom Eigentümer in
Anspruch genommen werden. So regeln z. B. die §§ 7 h/i des
Einkommensteuergesetzes (EStG) die steuerliche Förderung von
Denkmalimmobilien für einen privaten Erwerber. Hierdurch eröffnet sich
für private Investoren die Möglichkeit, nicht nur von zukünftigen
Mieteinnahmen, sondern zusätzlich noch durch die mögliche Geltendmachung
von Abschreibungen die persönliche Steuerlast zu drücken. Bei einer
Vermietungsabsicht besteht darüber hinaus die Möglichkeit, die bei einer
Immobilienfinanzierung auftretenden Zinsbelastungen als Werbungskosten
in der Steuererklärung anrechnen zu lassen. Das Mietniveau von sanierten
Baudenkmälern ist in der Regel höher als bei vergleichbaren Bauten ohne
Denkmalcharakter.
Denkmal-AfA für eine mögliche Steueroptimierung
Der
Staat unterstützt Immobilien mit Denkmalstatus durch mögliche
steuerliche Entlastungen. So können die Kosten für Sanierungs- und
Modernisierungsarbeiten an einem Baudenkmal durch den Erwerber
abgeschrieben werden – und zwar für das Herstellungsjahr und die 7
folgenden Jahre mit bis zu 9 % der Kosten, danach weitere 4 Jahre mit
bis zu 7 %. Dadurch können die anfallenden Kosten für vermietete
Baudenkmäler möglicherweise vollständig steuerlich abgesetzt werden,
Bedingung ist allerdings, dass Immobilie sich in entsprechenden
Sanierungsgebieten bzw. geförderten Entwicklungsbereichen befindet und
die durchgeführten Arbeiten behördlich genehmigt wurden. Ist das
Baudenkmal nicht für die Vermietung bestimmt, können bei
Voraussetzungserfüllung immerhin noch Abschreibungsmöglichkeiten der
Kosten für 10 Jahre mit bis zu 9 % p.a. angesetzt werden – was immerhin
die Anrechnung von 90 % der Gesamtkosten bedeutet.
Weitere Entlastungsmöglichkeiten für vermietete Baudenkmäler
Sollen
erworbene Baudenkmäler vermietet werden, können die Finanzierungskosten
(Schuldzinsen) in der Steuererklärung angegeben werden. Diese mindern
als Werbungskosten die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und
können so der Steueroptimierung dienen. In vielen Fällen entsteht
während der Darlehenslaufzeit ein Negativertrag, sodass die Mieterträge
steuerfrei sein können. Details hierzu kann der Steuerberater anhand der
persönlichen Situation ermitteln. Zusätzlich gibt es bei Baudenkmälern,
die nach 1925 errichtet wurden die Möglichkeit der linearen
Abschreibung für maximal 50 Jahre mit jährlich 2 % der Altbausubstanz.
Bei älteren Gebäuden können sogar 2,5 % jährlich bis zu 40 Jahre lang in
Anrechnung gebracht werden.
Andreas Schrobback sieht in den möglichen Steuervorteilen einen klaren Vorteil von Baudenkmälern
Baudenkmäler
sind laut Andreas Schrobback eine attraktive Möglichkeit, ein
historisch bedeutendes Objekt zu erhalten und daraus noch einen
möglichst großen steuerlichen Nutzen zu ziehen. Egal ob als
eigengenutztes Objekt oder als Renditeobjekt zur Vermietung –
Baudenkmäler bieten je nach Ausgangssituation sehr attraktive Wohn- und
Anlagemöglichkeiten.
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