Denkmalschutz als Kapitalanlage sinnvoll?

(Berlin, 16.06.2014) Denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage werden aktuell besonders stark beworben. Grundstücke in attraktiven Lagen und der Traum hohe Mieten für die sanierten Altbauten zu erzielen, locken viele Anleger. Die Investoren erwarten große Steuergeschenke. Schließlich erlaubt Ihnen der Staat, 100 % der Sanierungskosten für das Gebäude steuermindernd geltend zu machen. Über die linerare AfA (Abschreibung für Abnutzung) dürfen sie zusätzlich über 50 Jahre 2 % (bei Gebäuden, die vor 1925 erbaut wurden sogar 2,5 %) der Erwerbskosten absetzen. Auch für Selbstnutzer ist der Denkmalschutz als Kapitalanlage interessant. Sie nutzen eine traumhafte Immobilie und profitieren ebenfalls von Steuergeschenken. Immerhin 90 % der Kosten für die Sanierung dürfen sie von der Steuer absetzen. Wann lohnt sich die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie?

Attraktive Angebote werden selten 

Seit der Denkmalschutz als Kapitalanlage massiv beworben wird, steigen die Preise für geeignete Objekte deutlich. Da lediglich die Kosten für die Sanierung steuerlich geltend gemacht werden dürfen, sollten Interessenten die Angebote genau prüfen. Als Kapitalanlage lohnen sich denkmalgeschützte Immobilien dann, wenn die Sanierungskosten mindestens 50 % der Gesamtkosten ausmachen. Ideal ist es, wenn für Grundstück und Gebäude nur 30 % des Gesamtbudgets anfallen. Besonders in begehrten Innenstadtlagen ist der Kaufpreis für denkmalgeschützte Immobilien heute zu hoch. Käufer können dieser Preistreiberei ausweichen, wenn sie zum Verkauf stehende Altbauten suchen, die in einem Sanierungsgebiet liegen. Hier handelt es sich bei den Immobilien nicht um echte Baudenkmäler, die Förderung erhalten Bauherren aber trotzdem. Denn die Städte wünschen sich den Erhalt von Quartieren mit hohem Wohnwert. Das zuständige Bauamt und die Denkmalschutzbehörde liefern die nötigen Auskünfte über die möglichen Gebiete.

Lage, Lage, Lage gilt auch bei Baudenkmälern

Damit die hohen Investitionskosten sich für den Bauherren auszahlen, muss die Lage der Immobilie entsprechend gut sein. Generell finden sich zwar leicht Mieter für hochwertig sanierte Altbauten, aber hohe Mieten lassen sich nur in entsprechender Lage realisieren. Für eine aufwändig sanierte Mühle in der Eifel ist der Ertrag deutlich geringer als für eine Wohnung in der Mitte einer Metropole. Daher sollte die Wahl für ein geeignetes Objekt mit Bedacht fallen. Informieren Sie sich gut über den Wohnungsmarkt in der Region, bevor Sie den Denkmalschutz als Kapitalanlage nutzen. Die Mieten sollten der Höhe der monatlichen Kreditbelastung entsprechen. Investoren und Selbstnutzer verfolgen naturgemäß andere Interessen. Entscheiden Sie sich auf Basis der späteren Nutzung für ein lohnenswertes Objekt.

Wirtschaftsberatung ist ein Muss 

Damit ist klar, dass sich das Steuern Sparen mit der Sanierung eines Baudenkmals nur dann lohnt, wenn die Steuerlast entsprechend hoch ausfällt. Wann genau sich die Investition in denkmalgeschützte Immobilien auszahlt, sollten Interessenten mit einem Wirtschaftsexperten errechnen. Bei guter Planung erhalten Sie ein attraktives Objekt, ohne Ihren Lebensstandard einschränken zu müssen. Mieteinnahmen und Steuerbonus tragen die entstehenden Kosten und erhöhen sogar unter Umständen den Betrag, der Ihnen monatlich zur Verfügung steht. Das setzt allerdings eine genau Planung voraus. Nach zehn Jahren müssen Selbstnutzer dann eine andere Möglichkeit der Steuerersparnis finden. Kapitalanleger profitieren 12 Jahre von den steuerlichen Vergünstigungen. Auch wenn Vorsicht geboten ist: Bei bedachter Auswahl des Objektes, guter Planung und kompetenter Beratung ist der Denkmalschutz als Kapitalanlage eine hochinteressante Lösung, die gute Gewinne abwirft. Gleichzeitig ist es ein unbezahlbares Gefühl, eine Immobilie zu besitzen, vor der regelmäßig Passanten stehen bleiben und das Bauwerk bewundern.

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Immobilien: Zum Kauf kommt es eher in ländlichen Regionen

(Berlin, den 06.06.2014) Eine aktuelle Studie, die im Auftrag des Verbands der Sparda-Banken durchgeführt wurde, zeigt: Käuferglück liegt nicht in Hamburg, München oder Berlin, sondern in eher ländlichen Regionen. Hier kostet Wohneigentum nicht nur weniger, auch die Zukunftsaussichten in vielen Landkreisen stehen deutlich besser.

Wo lohnt sich der Immobilienkauf?

Aus einer Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts Prognos in Zusammenarbeit mit dem Institut für Demoskopie Allensbach geht hervor, dass sich knapp zwei Drittel der Deutschen eigentlich eine Immobilie leisten könnten. Laut dieser konnten im Jahr 2012 64 Prozent aller deutschen Haushalte über ein monatliches Nettoeinkommen von mindestens 1.500 Euro verfügen und kämen somit auch für den Kauf einer Immobilie infrage. Wo aber lohnt sich der Immobilienkauf, in Zeiten steigender Preise für Häuser oder Eigentumswohnungen, überhaupt noch? Metropolen wie München oder Hamburg versprechen durch viele Arbeitsplätze und eine hohe Kaufkraft zwar wertstabile Immobilien, doch der Preis für diese ist in schwindelerregende Höhen gestiegen: 9,4 Jahreseinkommen kostet beispielsweise ein Einfamilienhaus in München. Auch in Frankfurt am Main und in Stuttgart liegen die Preise mit 7,9 und 7,8 sehr hoch. Unter dem Bundesdurchschnitt von 5,1 Jahresnettoeinkommen liegt unter den Metropolen lediglich Bremen mit 4,3.

Der optimale Standort für eine Immobilie

Zu den Faktoren, die über einen optimalen Standort entscheiden, zählen nicht nur Wertstabilität und der Zukunftsfaktor, sondern auch der Vergleich des Kaufpreises mit dem Jahresnettoeinkommen. Beim Blick auf die Landeskarte wird so schnell klar: Gute Zukunftsaussichten und günstige Immobilien gibt es in zahlreichen deutschen Provinzen. Im Landkreis Fulda beispielsweise beträgt der Kaufpreis für ein Einfamilienhaus lediglich 4,1 Jahresnettoeinkommen, während die Zukunftschancen sehr hoch anberaumt werden. Ähnliche Möglichkeiten ergeben auch die Landkreise Vechta, Dingolfing-Landau und Borken. Nicht ganz so gut schneiden die Immobilien in ostdeutschen Kommunen ab. Zwar kostet ein Einfamilienhaus hier nur umgerechnet 3,9 Jahresnettoeinkommen, doch die Regionen haben weniger Arbeitsplätze und eine geringere Kaufkraft.

Geringe Finanzierungszinsen und lohnende Gelegenheiten

Der Immobilienkauf lohnt sich vor allem in ländlicheren Gegenden. Die Zukunftschancen stehen gut und die Preise liegen vermehrt unter dem Bundesdurchschnitt. Auch die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung stehen momentan sehr gut. So stellte die Studie zudem fest, dass etwa 19 Prozent der befragten Nicht-Immobilienbesitzer sich in den nächsten zwei bis drei Jahren eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen wollen. Dies planen sie vor allem aus dem Wunsch nach „den eigenen vier Wänden“, freien Gestaltungsmöglichkeiten und der Sicherheit im Alter. Doch organisatorische und finanzielle Hürden halten viele Menschen vom Erwerb einer Immobilie ab. 56 Prozent der Befragten gaben als Gründe finanzielle Einschränkungen, 52 Prozent die hohen Anschaffungskosten sowie den hohen Kaufpreis an. 40 Prozent störten sich an der Eigenverantwortung bei den Renovierungskosten und jeder Dritte kritisierte die hohen, mit dem Kauf verbundenen Kosten: Nebenkosten für Notar und Makler sowie die Grund- und Grunderwerbssteuer. Das meint auch Joachim Wuermeling, Vorstandsvorsitzender des Verbands der Sparda-Banken: Er sagt, vor allem die Senkung der Erwerbsnebenkosten – derzeit etwa 10 Prozent des Kaufpreises – würde Interesse bei einem viel größeren Käuferkreis wecken.

Die Zukunft mitgestalten

Mit dem Kauf einer Immobilie in einer ländlicheren Region profitiert ein Käufer gleich zweifach: Die Zukunftschancen stehen in vielen Landkreisen sehr gut und die Preise sind im Gegensatz zu den Metropolen gering. Vor allem Menschen ab 30 und Personen mit Kindern zieht es grundsätzlich in Richtung Land oder Kleinstadt. Lediglich die Gruppe bis 30 Jahre zieht das Leben in der Großstadt vor. Entscheidungen sollten deshalb nicht vorschnell getroffen werden – stimmt das Finanzielle, sollte der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung in vielversprechenden ländlichen Regionen in Betracht gezogen werden.

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