Immobilienkauf wird attraktiver

(Berlin, den 19.05.2014) Durch die niedrigen Zinsen ist für deutsche der Immobilienkauf attraktiver denn je. Besonders im Osten des Landes ist der Eigentumserwerb attraktiv. Die niedrigen Zinsen machen es möglich, der Immobilienkauf, egal, ob Wohnung oder Haus, ist für immer mehr Deutsche attraktiv und erschwinglich. Nach einer Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft gilt das nicht für alle Regionen. Forscher des Instituts haben 402 Landkreise und kreisfreie Städte unter die Lupe genommen. Während es 2009 in sieben Prozent der Kreise vorteilhafter war, zu kaufen, statt zu mieten, ist dieser Wert 2013 auf 27 Prozent gewachsen. Diese Entwicklung ist laut Aussagen der Forscher darauf zurückzuführen, dass die Hypothekenzinsen so stark gesunken sind. Während 2009 noch durchschnittlich 4,4 Prozent fällig waren, sind es 2013 gerade noch 2,8 Prozent. Eine weitere Rolle bei der Entscheidung für Wohneigentum spielt das Mietniveau und steuerliche Aspekte eine Rolle. Der Staat besteuert Wohneigentum in Eigennutzung anders als vermietetes Wohneigentum. Nutzt jemand seine Immobilie selbst, wird die Immobilie als Konsumgut betrachtet und besteuert. Eine vermietete Immobilie ist hingegen aus steuerlicher Sicht ein Investitionsobjekt. Es ist in manchen Gegenden nicht rentabel für Hauseigentümer zu vermieten, weil sich die hohen Preise beim Immobilienkauf bei der späteren Vermietung nicht rechnen.

Immobilienkauf – noch nie war es günstiger zu finanzieren

Immer mehr Deutsche nutzen die Niedrigzinsphase für den Immobilienkauf. Auch in den kommenden Jahren wird sich nach Angaben der Forscher der Trend zum Kauf von Immobilien fortsetzen. Im Jahr 2008 lag die Quote beim Wohneigentum bei 43 Prozent. 2010 ist sie auf 46 Prozent gestiegen und die 50 Prozent sind in den kommenden Jahren sicher zu erwarten. Für immer mehr Menschen ist es attraktiv, Wohneigentum zu erwerben und nicht mehr zur Miete zu wohnen. Besonders im Osten Deutschlands geht der Trend in Richtung Wohneigentum. Ein entsprechender Nachholbedarf besteht noch für viele lange Jahre. Die niedrigen Zinsen tragen ihr Übriges dazu bei. Insbesondere in Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen lohnt es sich, eine Immobilie zur Eigennutzung zu erwerben. Zu mieten ist hier aufgrund der verhältnismäßig hohen Mieten eher unattraktiv. Wird Deutschland in seiner Gesamtheit betrachtet, halten sich die finanziellen Vorteile beim Mieten oder Kaufen in etwa die Waage. Die Unterschiede in der Rendite sind verschwindend gering. Die Forscher konnten feststellen, dass Käufer von Wohneigentum größere Wohnungen nachfragen, als es Mieter tun. Beim Immobilienkauf liegt der Vorzug auf Einfamilienhäusern. Einzige Bremse bei dieser Entwicklung ist die Landflucht. Immer mehr Menschen zieht es in die Großstädte, in denen eher gemietet wird.

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Wohneigentum für jeden 3. Mieter finanziell realisierbar

(Berlin, den 16.05.2014) Eine aktuelle Studie der Postbank bringt es an den Tag: Für ca. 37 Prozent der Mieterhaushalte in Deutschland wäre es finanziell möglich, in selbst gestaltetes Wohneigentum umzuziehen. Dies erscheint als die bessere, finanzielle Vorsorge, denn damit würden Mietzahlungen der Vergangenheit angehören. Das Angebot ist ebenfalls entsprechend vorhanden: In ca. 85 Prozent aller Landkreise und kreisfreien Städte wird Wohneigentum (z. B. Eigentumswohnungen) zu realistischen Preisen angeboten. Dabei wurden insbesondere Immobilien mit einer entstehenden Ratenzahlungsbelastung von nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens als Angebote mit „bezahlbar“ eingestuft. Somit kommen auch mittlere oder niedrige Einkommenslagen für den Erwerb von Wohneigentum in Frage.

Hotspots nicht entscheidend für allgemeine Verhältnisse

Viele Menschen sind der Meinung, dass aufgrund der immensen Mietsteigerungen in Deutschland kaum bezahlbarer Wohnraum vorhanden sei. Dies ist jedoch grundsätzlich nicht richtig – allerdings muss dafür schon jenseits der bekannten „Hotspots“ wie Berlin, Frankfurt oder München geschaut werden. Die Studie ergab, dass in fast 50 % aller Landkreise und Städte in Deutschland ein 100 m² großes Einfamilienhaus durchaus problemlos mit einem Haushaltsnettoeinkommen von mindestens 1.200 Euro finanziert werden könne. In den meisten Gegenden Deutschlands ist damit entgegen der landläufigen Meinung der Erwerb einer Immobilie für den Erwerber in der Regel wirtschaftlicher als das Mieten von Wohnraum. Die voraussichtliche Entwicklung zeigt darüber hinaus eine freundliche Tendenz: So erwartet die Postbank aufgrund der Studienergebnisse, dass in ca. 75 % der Kreise eine positive oder mindestens neutrale Wertentwicklung stattfinden wird. Im Osten Deutschlands muss dabei vor allem auf eine stabile Wertentwicklung geachtet werden, während im Süden tendenziell mehrheitliche Steigerungen zu erwarten sind. Es ist also sehr wichtig, die individuelle Lage und Situation der jeweiligen Immobilie und des Immobilieninteressenten zu berücksichtigen. In Großstädten, wo die Immobilienpreise förmlich explodieren, existieren meist noch Viertel, in denen noch Immobilien zu „normalen“ Preise erstanden werden können. Diese sind freilich meist etwas weiter vom Stadtzentrum entfernt oder haben keine Premiumlage.

Andreas Schrobback rät zur Prüfung auf Realisierung

Der Immobilien- und Anlageexperte Andreas Schrobback aus Berlin rät allen Mietern dazu, eine detaillierte Prüfung aller Möglichkeiten zum Erwerb von Wohneigentum zu prüfen. Je nach individueller Finanz- und Wohnsituation können so auf lange Sicht große Vorteile sowohl bei der persönlichen Wohnumfeldgestaltung als auch bei der finanziellen Gesamtsituation auftreten. Wer Ratenzahlungen für eine Immobilienfinanzierung leistet – statt Miete zu zahlen – kann sich später über seine eigene Immobilie freuen, was eine bedeutende Stütze der Altersvorsorge sein kann. Immobilien gelten als inflationsresistent und weitgehend unabhängig von den Kapitalmarktentwicklungen und sind deshalb eine ideale Ergänzung in einem ganzheitlichen Vermögenskonzept. Hinzu kommt die Möglichkeit, sich das persönliche Wohnumfeld frei nach den eigenen Wünschen gestalten zu können. Natürlich sollte darauf geachtet werden, nicht irgendeine beliebige Immobilie zu erwerben. Hierbei spielen neben dem Zustand und der Lage auch der Preis und die persönlichen Einkommenssituation wichtige Rollen. Die Finanzierungsplanung bedarf ebenfalls großer Sorgfalt:

Finanzierung muss tragbar und flexibel sein

Die Finanzierung sollte flexibel anpassbar an die eigene Situation sein. So sind beispielsweise kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten oder eine kostenfreie Anpassung des Tilgungssatzes von großem Vorteil, wenn sich während der Laufzeit die Einkommensverhältnisse ändern. Die Belastung aus den Ratenzahlungen sollte in jedem Fall Freiraum lassen für die persönliche Lebensgestaltung, die Begleichung evtl. unvorhergesehener Ausgaben oder sogar für eine gewisse Rücklagenbildung. Andreas Schrobback empfiehlt gerade für weniger erfahrene Privatinteressenten den Gang zu einem unabhängigen Finanzierungsberater, damit alle Möglichkeiten genutzt und eine adäquate, günstigste Finanzierung gefunden werden kann. Die Erfahrung und der große Marktüberblick eines Finanzierungsberaters ist für den Interessenten oft Gold wert. Zudem sind die Dienste für den Kunden in der Regel kostenlos. Angesichts der großen Anzahl an bisherigen Mietern, die sich eigentlich eine Finanzierung und damit Wohneigentum leisten können, ist es oft unverständlich, dass diese sich nicht nach den entsprechenden Möglichkeiten erkundigen.

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Aussagekraft von Mietspiegeln zweifelhaft

(Berlin, den 05.05.2014) Mietspiegel sind amtliche Tabellen über die Entwicklung ortsüblicher Vergleichsmieten einer bestimmten Region. Sie bilden die Basis für viele Bewertungsmaßstäbe und sind auch Grundlage für die von der Bundesregierung beschlossene Mietpreisbremse. Doch nicht alle Kommunen können überhaupt einen Mietspiegel zur Verfügung stellen und die existierenden Tabellen sind größtenteils sehr umstritten, weil die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aussagekraft angezweifelt wird. So scheinen viele Mietspiegel eigenartige Vorstellungen zu vermitteln: Der Berliner Mietspiegel beispielsweise weist Wohnhäuser ab Baujahr 1950 als Neubauten aus oder ermittelt eine durchschnittliche Kaltmiete für kleine Altbauten in einfacher Lage von 6,35 Euro je m², für solche in guter Lage jedoch nur 6,19 Euro je m². Für einige Experten weisen Mietspiegel aufgrund veralteter oder schlicht falscher bzw. zu grober Daten eine nur unzureichende Basis für weitere Bewertungen auf. ,,Ein korrektes Abbild für die jeweils ortsüblichen Mietpreisentwicklungen scheinen sie in vielen Fällen nicht realistisch darzustellen", meint Andreas Schrobback. Es ist kaum davon auszugehen, dass Mieter für schlechtere Lagen mehr Miete je m² zahlen als für Wohnraum in besseren Lagen.

Unrealistische Werte bilden Kalkulationsgrundlage

Für viele Vermieter wird sich mit Inkrafttreten der Mietpreisbremse Anfang 2015 die Kalkulationsgrundlage für die Berechnung der Miethöhe auch für Neuverträge ändern. Obwohl unrealistisch und zweifelhaft, bilden dann die ermittelten Mietpreise in den lokalen Mietspiegeln die Grundlage für die Mietermittlung. Bereits aktuell dürfen Vermieter Mieten nur bis zu maximal der ortsüblichen Durchschnittsmiete im Mietspiegel anheben – ab 2015 dürfen dann bei Neuverträgen die Mieten maximal 10 % über dem im Mietspiegel genannten Durchschnittspreis der betreffenden Region liegen. Dies soll nach Meinung der Bundesregierung sicherstellen, dass Mieten in den betroffenen Regionen nicht immer weiter stark zulegen. Viele Wirtschaftsvertreter und Immobilienexperten sind jedoch der Meinung, dass diese Regelungen dazu führen werden, dass potentielle Investoren sich eher zurückziehen werden und damit der so dringend benötigte Wohnraum weiter verknappt. Die Mietpreisbremse fußt zudem auf Werten, die so nicht korrekt sind und daher teilweise gar nicht realisierbar scheinen – ein weiterer Grund für das Abwandern von Investoren.

Unterschiedliche Mietspiegelarten

Weitere Verwirrung schaffen die existierenden Unterschiede bei den Mietspiegeln. In kleineren Kommunen werden die Mietspiegel üblicherweise durch Eigentümerverbände bzw. durch lokale Mietervereinigungen erstellt – was wegen der oft sehr unterschiedlichen Strukturen nicht selten in sehr groben bzw. nicht repräsentativen Übersichten resultiert. Die in der Regel in großen Gemeinden (derzeit in ca. 100 großen Städten) erstellten „qualifizierten Mietspiegel“ werden nach bestimmten Richtlinien durch ein entsprechend geeignetes Forschungsinstitut erstellt – und zwar regelmäßig alle 2 Jahre. Die mit wiederkehrenden Datenerhebungen verbundenen Statistikwerke sind mit hohen Kosten verbunden und nicht jede Stadt kann sich diese Ausgaben wirklich leisten. Für die Erstellung werden manchmal Kriterien als Grundlage genommen, die nicht für alle Seiten nachvollziehbar sind. So werden gerade die Lageneinteilung und die Unterteilung in Alt- und Neubauten in der existierenden Form von vielen Fachleuten als kurios empfunden. In Hamburg beispielsweise kennt der Mietspiegel nur zwei Lageunterteilungen: Gut und normal. Eine solch grobe Unterteilung für eine Stadt mit mehr als 1,75 Millionen Einwohnern ist sicherlich als eher wenig aussagekräftig einzustufen. Viele wichtige Merkmale wie individuelle Aussichten, ruhig oder geschäftig etc. finden oft gar keine Berücksichtigung.

Genauere Mietspiegel zu teuer

Wirklich verbindliche und genauere Mietspiegel mit höherer Aussagekraft könnten zwar arrangiert werden, doch wären der Aufwand und damit auch die verbundenen Kosten schlicht zu teuer. Gerade bei Wohnräumen gibt es hinsichtlich Lage, Ausstattung und besonderen Merkmalen oft viele Dinge zu berücksichtigen, damit eine wirklich aussagekräftige und möglichst korrekte Übersicht erstellt werden kann. Die Kommunen können und wollen jedoch nicht noch mehr Geld für das Arrangement solcher detaillierten Vergleiche ausgeben. Schon bisherige Mietspiegel werden per Bieterverfahren beauftragt, um so den möglichst billigsten Anbieter zu finden. Wo der Preis die erste Maxime für die Beauftragung ist, leidet notwendigerweise eben die Qualität – eine solche Statistik jedoch dann als verbindliche Grundlage für gesetzliche Maßnahmen zu bestimmen, scheint jedoch keine besonders glückliche Entscheidung.

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