Preise für Immobilien steigen - Marktwert des Eigenheims richtig beurteilen

Andreas Schrobback Berlin News - (Berlin, 30.08.2013) Aufgrund der hohen Nachfrage sind die Preise für Häuser vielerorts gestiegen. Einige Verkäufer neigen daher dazu, ihr Eigenheim zu einem deutlich erhöhten Verkaufspreis anzubieten. Diese Strategie kann sich jedoch als risikoreich erweisen.

In Zeiten stetig ansteigender Preise fällt es insbesondere privaten Hauseigentümern schwer, den Wert ihrer Immobilie richtig einzuschätzen. Nicht selten wird der Marktpreis für ein Bestandsobjekt viel zu positiv beurteilt. Die Aussicht auf einen guten Gewinn wirkt sich zusätzlich auf die Preiserwartung aus. Individuell gestaltete Einfamilienhäuser mit teurer Einbauküche, Sauna und weiteren Extras haben zwar durchaus für den Eigentümer ihren Wert. Letztlich entscheiden jedoch die persönlichen Bedürfnisse des Interessenten, ob die Immobilie den Kauf zum geforderten Preis lohnt. Dabei gehen die Vorstellungen zwischen Besitzer und Kaufinteressenten oftmals auseinander. Wird das Haus über mehrere Monate oder gar Jahre auf dem Markt angeboten, macht sich bei potenziellen Käufern die Skepsis breit. Daraus ergibt sich das Risiko, dass die Objekte später nur noch mit einem hohen Verlust auf den Kaufpreis veräußert werden können.

Unabhängiges Wertgutachten hilft beim Immobilienverkauf

Ein Wertgutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen gibt einen realistischen Marktwert für die Immobilie vor. Anhand des Gutachtens kann nicht nur der Eigentümer selbst besser entscheiden, zu welchem Preis er sein Objekt anbieten möchte. Auch interessierte Käufer können sich anhand des Wertgutachtens ein Bild von der Immobilie machen und ihr Budget entsprechend anpassen. Erfahrene Gutachter beurteilen nicht nur die Qualität und den Zustand des Gebäudes selbst. Sie berücksichtigen weitere wertbeeinflussende Merkmale, wie etwa die nähere Umgebung und die Zukunftsaufsichten der Region. Ein realistisch angesetzter Verkaufspreis erhöht die Chancen, das Objekt zeitnah und ohne deutlichen Verlust zu verkaufen.

Immobilienboom in der Hauptstadt: Andreas Schrobback aus Berlin über die Attraktivität und die Nachfrageentwicklung auf dem lokalen Immobilienmarkt

(Berlin, 16.08.2013) Allein die Analyse des Steueraufkommens im vergangenen Jahr in Berlin (worin Einnahmen allein aus der Grunderwerbssteuer in 2012 von etwa 578 Millionen Euro ersehen werden können) zeigt, dass erneut sehr hohe Umsätze im Immobilienbereich aufgetreten sind. Studiert der Interessent den aktuellen Grundstücksmarktbericht, kann für 2012 ein Immobiliengeschäftsvolumen in Berlin im Wert von über 12,7 Milliarden Euro festgestellt werden – und damit ca. 15 % mehr als noch in 2011. Die Hauptstadt ist nach wie vor ganz oben dabei bei den Top-Standorten in Deutschland – und dies auch in Europa, denn hinter London befinden sich mit München und Berlin bereits zwei deutsche Städte unter den attraktivsten 3 Immobilienlagen in Europa (Quelle: Umfrage der Beratungsfirma CBRE Group unter 362 Investoren). Insbesondere Gewerbeimmobilien wie Büro- und Geschäftshäuser, aber auch Eigentumswohnungen wurden in 2012 und im ersten Halbjahr 2013 verstärkt nachgefragt. Auch die Kapitalanlage in Denkmalimmobilien in Berlin erfreut sich weiterhin steigender Nachfrage, denn neben steuerlichen Vorteilen kann mit Denkmalimmobilien eine substanziell werthaltige und attraktive gestaltete Kapitalsicherung bei in der Regel über dem Mietdurchschnitt erzielbaren Einkünften erreicht werden.

Die Entwicklung zeigt mehr Einnahmen bei weniger Transaktionen

Die Erlöse auf Immobilienverkäufen stiegen insgesamt merklich an, obwohl im Vergleich zum Vorjahr die Transaktionszahl für veräußerte Mietimmobilien leicht rückläufig war. Der Immobilienexperte Andreas Schrobback aus Berlin sieht darin ein klares Indiz für die Konzentration auf werthaltige und in besten Lagen befindliche Immobilien, für welche immer weiter steigende Erlöse erzielt werden können. Diese Entwicklung wird sich allem Anschein nach auch weiterhin fortsetzen – eine Immobilienblase sei jedoch nach derzeitiger Einschätzung nicht auszumachen. Im aktuellen Grundstücksmarktbericht war das Jahr 2012 nach 2006 und 2007 das drittstärkste Jahr im Ranking der tatsächlichen Verkaufsabschlüsse auf dem Berliner Immobilienmarkt. Diese Geschäfte wurden jedoch nicht (wie bei einer Entwicklung von Immobilienblasen üblich) durch spekulativ geprägte Finanzierungen abgeschlossen – vielmehr stand eine realistische und ertragsorientierte Anlagestrategie hinter den jeweiligen Immobilienerwerben. So gehörten zu den größten Transaktionen beispielsweise der Verkauf des KaDeWe und des Karstadthauses am Kudamm.

Wer sind die Käufer der Berliner Immobilien?

Insbesondere Pensionsfonds oder auch Versicherungsgesellschaften treten als Käufer auf. Doch auch ausländische Investoren kommen verstärkt in die Hauptstadt, um entsprechende Kapitalanlagen zu tätigen. Auch immer mehr private Anleger entdecken die interessanten Anlagemöglichkeiten und investieren in entsprechende Berliner Immobilien – insgesamt ist jedoch ein Trend weg von den Paketkäufen mit vielen Immobilien als Bündel und hin zu selektiven Käufen z. B. mit dem Hintergrund der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu beobachten. In diesem Segment konnten in 2012 mehr als 7.000 solcher Umwandlungen gezählt werden – ein starkes Plus zum Vorjahr von über 50 Prozent. Viele Investoren zeigen auch besonderes Interesse an Denkmalimmobilien in Berlin. Diese Immobilien befinden sich aufgrund ihres Alters meist in zentralen – und damit sehr attraktiven – Lagen in Berlin und bestechen nicht nur durch ihr oft architektonisch stilvolles Ambiente, sondern locken durch eine besonders hohe Wohnkultur nach erfolgten Sanierungsmaßnahmen. Diese Sanierung ist in der Regel durch hohe Abschreibungsmöglichkeiten staatlich gefördert und verhilft dem Investor somit günstig zu einer niveauvollen, attraktiven und hochkomfortablen Immobilie, für die entsprechende Mietpreise verlangt werden können.

Fazit

Aus Sicht des Immobilienexperten Andreas Schrobback aus Berlin ist der Immobilienmarkt in der deutschen Hauptstadt einer der attraktivsten und expansivsten Immobilienstandorte in Europa. Hier gibt es besonders viele werthaltige Immobilien in bevorzugten Lagen, die ein Investment lohnen. Die teils imposanten Zuwachsraten der Immobilienumsätze belegen die hohe Anziehungskraft für renditeinteressierte Kapitalanleger. Um möglichst risikoavers und gleichzeitig renditeorientiert zu investieren, ist jedoch ein umfassendes Spezialwissen notwendig, da bestimmte Renditeobjekte (z. B. Gewerbe- und Denkmalimmobilien) besondere Vorzüge für den Kapitalanleger aufweisen.

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Umfrage zeigt optimistischen Ausblick für die Zertifikateentwicklung 2013

Der Deutsche Derivate Verband (DDV) konnte in seiner aktuellen Umfrage optimistische Ausblicke der Zertifikate-Anbieter in Deutschland feststellen. So rechnet die Mehrheit der 21 befragten Zertifikate-Emittenten mit einer guten Geschäftsentwicklung für 2013. Gleichzeitig glaubt jedoch ca. ein Drittel an ein Ausscheiden weiterer Anbieter durch den zunehmend intensiveren Wettbewerb. Die optimistische Grundstimmung für eine positive Entwicklung der Geschäftstätigkeit bezöge sich vor allem auf die allgemein positiv erwartete Entwicklung des Dax. Dieser hatte seit November bereits Zuwächse im zweistelligen Prozentbereich zu verzeichnen – die Fachleute glauben an eine weitere Steigerung in den nächsten Monaten.

Trotz dieser freundlichen Grundstimmung käme jedoch ein härterer Wettbewerb der Emittenten zum Tragen, da Preise und Leistungen der Anbieter vom Kunden immer kritischer beobachtet würden. So konnte bereits in 2012 ein deutlich verschärfter Konditionenkampf festgestellt werden, was sich aller Voraussicht nach auch in 2013 fortsetzen wird. Dies könnte letztlich zum Ausscheiden weiterer Anbieter führen, womit die Zertifikate-Emittenten in ihrer Gesamtzahl weiter sinken würden. Etwa 50 % erwarten jedoch nicht unbedingt ein Ausscheiden von Anbietern, obwohl sich der Wettbewerb auch nach deren Meinung verschärft.

Etwa zwei Drittel der Befragten sehen zudem eine Konzentration der Kunden auf Indizes als Basiswerte für das Zertifikategeschäft. Indizes sind als Basiswert für den Kunden in der Regel sehr leicht nachvollziehbar und im Gegensatz zu Indexfonds sind Zertifikate günstiger, da sich nicht aktiv gemanagt werden und daher keine Managementgebühren fällig werden. Die Umfrage des DDV erfolgte unter 21 Emittenten, welche zusammen eine Marktabdeckung bei Zertifikaten von ca. 95 % erreichen.

Zwangsversteigerungen: Andreas Schrobback aus Berlin über die drastische Abnahme der Versteigerungszahlen

Schrobback Immobilien

(Berlin, 07.08.2013) Das anhaltende Zinstief für Immobilienfinanzierungen wird nach den aktuellen Zahlen der ersten beiden Quartale 2013 von einer extremen Abnahme der Zwangsversteigerungsfälle in Deutschland begleitet. So wurden bis zur Jahresmitte nur ca. 23.000 Fälle mit zwangsversteigerten Immobilien verhandelt – eine Abnahme um etwa 30 % im Vergleich zum Vorjahr 2012. Insgesamt stellt dies den niedrigsten Stand seit 13 Jahren dar – zu erklären sind diese Zahlen lt. Andreas Schrobback in Berlin nur mit den Folgen der jüngsten Finanzmarktkrise. Im Folgen der hohen Schuldenlasten vieler Länder in Europa hatte die Europäische Zentralbank (EZB) in den letzten Monaten immer weiter gesenkt, um so die Wirtschaftstätigkeit und das Investitionsengagement zu stärken. Hierdurch wurde auch die Nachfrage nach Immobilieneigentum angetrieben, denn einerseits stellen viele Immobilien auch Investitionen beispielsweise für die Geschäftserweiterung dar, andererseits legten sich mehr private Interessenten denn je eine eigene Immobilie zu – entweder als eigengenutztes Heim oder zur Vermietungszwecken. Die hierdurch erreichte Altersvorsorge ist nach wie vor ein beliebtes Standbein der Vermögensplanung, zumal sich mit der reinen Kapitalanlage (z. B. verzinste Anlagen auf Tagesgeld- oder Sparkonten) derzeit kaum Rendite erzielen lässt. Die somit auftretende, hohe Nachfrage nach Immobilien ermöglichte es vielen Immobilienbesitzern mit finanziellen Schwierigkeiten, die Immobilie freihändig zu verkaufen – ohne dass ein Kreditinstitut eine Vollstreckung veranlassen musste. In einigen Fällen konnten Zwangsversteigerungen auch vermieden werden, da eine Umschuldung bzw. eine bessere Konditionierung begünstigt durch das niedrige Marktzinsniveau realisiert werden konnte.

Entwicklung in jedem Bundesland nachvollziehbar

Betrachtet man die Statistik etwas genauer, wird lt. Andreas Schrobback zwar deutlich, dass es einige Städte gibt, die für sich genommen sogar merkliche Zuwächse an Zwangsversteigerungen zeigen – z. B. Cottbus, Mannheim oder Heilbronn. Eine Betrachtung der Zahlen der jeweiligen Bundesländer jedoch zeigt bei jedem einzelnen Bundesland aktuell eine insgesamt niedrigere Zwangsversteigerungstätigkeit als noch im letzten Jahr. Damit kann durchaus von einem bundesweiten Abnahmetrend gesprochen werden, auch wenn die Abnahmen je nach Bundesland unterschiedlich waren. Schaut man die jeweiligen, lokalen Wohn- und Eigentumsverhältnisse genauer so, so zeigen sich erhebliche Unterschiede in der Nachfragesituation. Dies führte in Gebieten mit weniger nachgefragten Immobilien (z. B. in infrastrukturell schlecht erschlossenen Gebieten) zu einer geringeren Abnahme der Zahlen. Die Zinssituation hatte auf lokale Verhältnisse nur bedingt Einfluss, da zwar lokale Unterschiede im Einkommensniveau bestehen, die insgesamt günstigen Zinsen und in einkommensschwächeren Gebieten auch günstigere Erwerbs- bzw. Herstellungspreise ausgleichend wirken.

Zwangsversteigerung ist immer letzter Ausweg

Letztlich ist die Zwangsversteigerung der letzte Schritt eines ins Straucheln geratenen Schuldners. Können die laufenden Kreditverpflichtungen nicht mehr bedient werden, wird in der Regel immer zunächst nach einer weniger drastischen Lösung gesucht, betont Andreas Schrobback / Berlin. Dies kann beispielsweise eine Stundung der Kreditraten oder auch der Versuch eines eigenhändigen Verkaufs der Immobilie sein. Wird eine Immobilie über den Weg der Zwangsversteigerung veräußert, greifen nicht die üblichen Rechte und Pflichten aus herkömmlichen Kaufverträgen. So sind beispielsweise Rückabwicklungen oder die Geltendmachung von Mängeln nach dem Erwerb nicht oder nur sehr eingeschränkt möglich. Es ist deshalb erforderlich, dass sich etwaige Interessenten sehr umfassend und detailliert über den Immobilienzustand, sowie den rechtlichen und vertraglichen Stand des Objektes informieren. Für den ehemaligen Eigentümer birgt die Zwangsversteigerung die Gefahr, dass der Erlös aus der Versteigerung nicht ausreicht, um die bestehenden Kreditverpflichtungen abzudecken. Dann steht der Schuldner am Ende nicht nur ohne Immobilie da, sondern auch noch mit übriggebliebenen Zahlungsverpflichtungen. Ein Rückgang der Zwangsversteigerungsdelikte ist deshalb eine als positiv zu bewertende Entwicklung einzustufen, so Andreas Schrobback.

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