Immobilien: Zum Kauf kommt es eher in ländlichen Regionen

(Berlin, den 06.06.2014) Eine aktuelle Studie, die im Auftrag des Verbands der Sparda-Banken durchgeführt wurde, zeigt: Käuferglück liegt nicht in Hamburg, München oder Berlin, sondern in eher ländlichen Regionen. Hier kostet Wohneigentum nicht nur weniger, auch die Zukunftsaussichten in vielen Landkreisen stehen deutlich besser.

Wo lohnt sich der Immobilienkauf?

Aus einer Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts Prognos in Zusammenarbeit mit dem Institut für Demoskopie Allensbach geht hervor, dass sich knapp zwei Drittel der Deutschen eigentlich eine Immobilie leisten könnten. Laut dieser konnten im Jahr 2012 64 Prozent aller deutschen Haushalte über ein monatliches Nettoeinkommen von mindestens 1.500 Euro verfügen und kämen somit auch für den Kauf einer Immobilie infrage. Wo aber lohnt sich der Immobilienkauf, in Zeiten steigender Preise für Häuser oder Eigentumswohnungen, überhaupt noch? Metropolen wie München oder Hamburg versprechen durch viele Arbeitsplätze und eine hohe Kaufkraft zwar wertstabile Immobilien, doch der Preis für diese ist in schwindelerregende Höhen gestiegen: 9,4 Jahreseinkommen kostet beispielsweise ein Einfamilienhaus in München. Auch in Frankfurt am Main und in Stuttgart liegen die Preise mit 7,9 und 7,8 sehr hoch. Unter dem Bundesdurchschnitt von 5,1 Jahresnettoeinkommen liegt unter den Metropolen lediglich Bremen mit 4,3.

Der optimale Standort für eine Immobilie

Zu den Faktoren, die über einen optimalen Standort entscheiden, zählen nicht nur Wertstabilität und der Zukunftsfaktor, sondern auch der Vergleich des Kaufpreises mit dem Jahresnettoeinkommen. Beim Blick auf die Landeskarte wird so schnell klar: Gute Zukunftsaussichten und günstige Immobilien gibt es in zahlreichen deutschen Provinzen. Im Landkreis Fulda beispielsweise beträgt der Kaufpreis für ein Einfamilienhaus lediglich 4,1 Jahresnettoeinkommen, während die Zukunftschancen sehr hoch anberaumt werden. Ähnliche Möglichkeiten ergeben auch die Landkreise Vechta, Dingolfing-Landau und Borken. Nicht ganz so gut schneiden die Immobilien in ostdeutschen Kommunen ab. Zwar kostet ein Einfamilienhaus hier nur umgerechnet 3,9 Jahresnettoeinkommen, doch die Regionen haben weniger Arbeitsplätze und eine geringere Kaufkraft.

Geringe Finanzierungszinsen und lohnende Gelegenheiten

Der Immobilienkauf lohnt sich vor allem in ländlicheren Gegenden. Die Zukunftschancen stehen gut und die Preise liegen vermehrt unter dem Bundesdurchschnitt. Auch die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung stehen momentan sehr gut. So stellte die Studie zudem fest, dass etwa 19 Prozent der befragten Nicht-Immobilienbesitzer sich in den nächsten zwei bis drei Jahren eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen wollen. Dies planen sie vor allem aus dem Wunsch nach „den eigenen vier Wänden“, freien Gestaltungsmöglichkeiten und der Sicherheit im Alter. Doch organisatorische und finanzielle Hürden halten viele Menschen vom Erwerb einer Immobilie ab. 56 Prozent der Befragten gaben als Gründe finanzielle Einschränkungen, 52 Prozent die hohen Anschaffungskosten sowie den hohen Kaufpreis an. 40 Prozent störten sich an der Eigenverantwortung bei den Renovierungskosten und jeder Dritte kritisierte die hohen, mit dem Kauf verbundenen Kosten: Nebenkosten für Notar und Makler sowie die Grund- und Grunderwerbssteuer. Das meint auch Joachim Wuermeling, Vorstandsvorsitzender des Verbands der Sparda-Banken: Er sagt, vor allem die Senkung der Erwerbsnebenkosten – derzeit etwa 10 Prozent des Kaufpreises – würde Interesse bei einem viel größeren Käuferkreis wecken.

Die Zukunft mitgestalten

Mit dem Kauf einer Immobilie in einer ländlicheren Region profitiert ein Käufer gleich zweifach: Die Zukunftschancen stehen in vielen Landkreisen sehr gut und die Preise sind im Gegensatz zu den Metropolen gering. Vor allem Menschen ab 30 und Personen mit Kindern zieht es grundsätzlich in Richtung Land oder Kleinstadt. Lediglich die Gruppe bis 30 Jahre zieht das Leben in der Großstadt vor. Entscheidungen sollten deshalb nicht vorschnell getroffen werden – stimmt das Finanzielle, sollte der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung in vielversprechenden ländlichen Regionen in Betracht gezogen werden.

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Immobilienkauf wird attraktiver

(Berlin, den 19.05.2014) Durch die niedrigen Zinsen ist für deutsche der Immobilienkauf attraktiver denn je. Besonders im Osten des Landes ist der Eigentumserwerb attraktiv. Die niedrigen Zinsen machen es möglich, der Immobilienkauf, egal, ob Wohnung oder Haus, ist für immer mehr Deutsche attraktiv und erschwinglich. Nach einer Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft gilt das nicht für alle Regionen. Forscher des Instituts haben 402 Landkreise und kreisfreie Städte unter die Lupe genommen. Während es 2009 in sieben Prozent der Kreise vorteilhafter war, zu kaufen, statt zu mieten, ist dieser Wert 2013 auf 27 Prozent gewachsen. Diese Entwicklung ist laut Aussagen der Forscher darauf zurückzuführen, dass die Hypothekenzinsen so stark gesunken sind. Während 2009 noch durchschnittlich 4,4 Prozent fällig waren, sind es 2013 gerade noch 2,8 Prozent. Eine weitere Rolle bei der Entscheidung für Wohneigentum spielt das Mietniveau und steuerliche Aspekte eine Rolle. Der Staat besteuert Wohneigentum in Eigennutzung anders als vermietetes Wohneigentum. Nutzt jemand seine Immobilie selbst, wird die Immobilie als Konsumgut betrachtet und besteuert. Eine vermietete Immobilie ist hingegen aus steuerlicher Sicht ein Investitionsobjekt. Es ist in manchen Gegenden nicht rentabel für Hauseigentümer zu vermieten, weil sich die hohen Preise beim Immobilienkauf bei der späteren Vermietung nicht rechnen.

Immobilienkauf – noch nie war es günstiger zu finanzieren

Immer mehr Deutsche nutzen die Niedrigzinsphase für den Immobilienkauf. Auch in den kommenden Jahren wird sich nach Angaben der Forscher der Trend zum Kauf von Immobilien fortsetzen. Im Jahr 2008 lag die Quote beim Wohneigentum bei 43 Prozent. 2010 ist sie auf 46 Prozent gestiegen und die 50 Prozent sind in den kommenden Jahren sicher zu erwarten. Für immer mehr Menschen ist es attraktiv, Wohneigentum zu erwerben und nicht mehr zur Miete zu wohnen. Besonders im Osten Deutschlands geht der Trend in Richtung Wohneigentum. Ein entsprechender Nachholbedarf besteht noch für viele lange Jahre. Die niedrigen Zinsen tragen ihr Übriges dazu bei. Insbesondere in Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen lohnt es sich, eine Immobilie zur Eigennutzung zu erwerben. Zu mieten ist hier aufgrund der verhältnismäßig hohen Mieten eher unattraktiv. Wird Deutschland in seiner Gesamtheit betrachtet, halten sich die finanziellen Vorteile beim Mieten oder Kaufen in etwa die Waage. Die Unterschiede in der Rendite sind verschwindend gering. Die Forscher konnten feststellen, dass Käufer von Wohneigentum größere Wohnungen nachfragen, als es Mieter tun. Beim Immobilienkauf liegt der Vorzug auf Einfamilienhäusern. Einzige Bremse bei dieser Entwicklung ist die Landflucht. Immer mehr Menschen zieht es in die Großstädte, in denen eher gemietet wird.

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Wohneigentum für jeden 3. Mieter finanziell realisierbar

(Berlin, den 16.05.2014) Eine aktuelle Studie der Postbank bringt es an den Tag: Für ca. 37 Prozent der Mieterhaushalte in Deutschland wäre es finanziell möglich, in selbst gestaltetes Wohneigentum umzuziehen. Dies erscheint als die bessere, finanzielle Vorsorge, denn damit würden Mietzahlungen der Vergangenheit angehören. Das Angebot ist ebenfalls entsprechend vorhanden: In ca. 85 Prozent aller Landkreise und kreisfreien Städte wird Wohneigentum (z. B. Eigentumswohnungen) zu realistischen Preisen angeboten. Dabei wurden insbesondere Immobilien mit einer entstehenden Ratenzahlungsbelastung von nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens als Angebote mit „bezahlbar“ eingestuft. Somit kommen auch mittlere oder niedrige Einkommenslagen für den Erwerb von Wohneigentum in Frage.

Hotspots nicht entscheidend für allgemeine Verhältnisse

Viele Menschen sind der Meinung, dass aufgrund der immensen Mietsteigerungen in Deutschland kaum bezahlbarer Wohnraum vorhanden sei. Dies ist jedoch grundsätzlich nicht richtig – allerdings muss dafür schon jenseits der bekannten „Hotspots“ wie Berlin, Frankfurt oder München geschaut werden. Die Studie ergab, dass in fast 50 % aller Landkreise und Städte in Deutschland ein 100 m² großes Einfamilienhaus durchaus problemlos mit einem Haushaltsnettoeinkommen von mindestens 1.200 Euro finanziert werden könne. In den meisten Gegenden Deutschlands ist damit entgegen der landläufigen Meinung der Erwerb einer Immobilie für den Erwerber in der Regel wirtschaftlicher als das Mieten von Wohnraum. Die voraussichtliche Entwicklung zeigt darüber hinaus eine freundliche Tendenz: So erwartet die Postbank aufgrund der Studienergebnisse, dass in ca. 75 % der Kreise eine positive oder mindestens neutrale Wertentwicklung stattfinden wird. Im Osten Deutschlands muss dabei vor allem auf eine stabile Wertentwicklung geachtet werden, während im Süden tendenziell mehrheitliche Steigerungen zu erwarten sind. Es ist also sehr wichtig, die individuelle Lage und Situation der jeweiligen Immobilie und des Immobilieninteressenten zu berücksichtigen. In Großstädten, wo die Immobilienpreise förmlich explodieren, existieren meist noch Viertel, in denen noch Immobilien zu „normalen“ Preise erstanden werden können. Diese sind freilich meist etwas weiter vom Stadtzentrum entfernt oder haben keine Premiumlage.

Andreas Schrobback rät zur Prüfung auf Realisierung

Der Immobilien- und Anlageexperte Andreas Schrobback aus Berlin rät allen Mietern dazu, eine detaillierte Prüfung aller Möglichkeiten zum Erwerb von Wohneigentum zu prüfen. Je nach individueller Finanz- und Wohnsituation können so auf lange Sicht große Vorteile sowohl bei der persönlichen Wohnumfeldgestaltung als auch bei der finanziellen Gesamtsituation auftreten. Wer Ratenzahlungen für eine Immobilienfinanzierung leistet – statt Miete zu zahlen – kann sich später über seine eigene Immobilie freuen, was eine bedeutende Stütze der Altersvorsorge sein kann. Immobilien gelten als inflationsresistent und weitgehend unabhängig von den Kapitalmarktentwicklungen und sind deshalb eine ideale Ergänzung in einem ganzheitlichen Vermögenskonzept. Hinzu kommt die Möglichkeit, sich das persönliche Wohnumfeld frei nach den eigenen Wünschen gestalten zu können. Natürlich sollte darauf geachtet werden, nicht irgendeine beliebige Immobilie zu erwerben. Hierbei spielen neben dem Zustand und der Lage auch der Preis und die persönlichen Einkommenssituation wichtige Rollen. Die Finanzierungsplanung bedarf ebenfalls großer Sorgfalt:

Finanzierung muss tragbar und flexibel sein

Die Finanzierung sollte flexibel anpassbar an die eigene Situation sein. So sind beispielsweise kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten oder eine kostenfreie Anpassung des Tilgungssatzes von großem Vorteil, wenn sich während der Laufzeit die Einkommensverhältnisse ändern. Die Belastung aus den Ratenzahlungen sollte in jedem Fall Freiraum lassen für die persönliche Lebensgestaltung, die Begleichung evtl. unvorhergesehener Ausgaben oder sogar für eine gewisse Rücklagenbildung. Andreas Schrobback empfiehlt gerade für weniger erfahrene Privatinteressenten den Gang zu einem unabhängigen Finanzierungsberater, damit alle Möglichkeiten genutzt und eine adäquate, günstigste Finanzierung gefunden werden kann. Die Erfahrung und der große Marktüberblick eines Finanzierungsberaters ist für den Interessenten oft Gold wert. Zudem sind die Dienste für den Kunden in der Regel kostenlos. Angesichts der großen Anzahl an bisherigen Mietern, die sich eigentlich eine Finanzierung und damit Wohneigentum leisten können, ist es oft unverständlich, dass diese sich nicht nach den entsprechenden Möglichkeiten erkundigen.

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Aussagekraft von Mietspiegeln zweifelhaft

(Berlin, den 05.05.2014) Mietspiegel sind amtliche Tabellen über die Entwicklung ortsüblicher Vergleichsmieten einer bestimmten Region. Sie bilden die Basis für viele Bewertungsmaßstäbe und sind auch Grundlage für die von der Bundesregierung beschlossene Mietpreisbremse. Doch nicht alle Kommunen können überhaupt einen Mietspiegel zur Verfügung stellen und die existierenden Tabellen sind größtenteils sehr umstritten, weil die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aussagekraft angezweifelt wird. So scheinen viele Mietspiegel eigenartige Vorstellungen zu vermitteln: Der Berliner Mietspiegel beispielsweise weist Wohnhäuser ab Baujahr 1950 als Neubauten aus oder ermittelt eine durchschnittliche Kaltmiete für kleine Altbauten in einfacher Lage von 6,35 Euro je m², für solche in guter Lage jedoch nur 6,19 Euro je m². Für einige Experten weisen Mietspiegel aufgrund veralteter oder schlicht falscher bzw. zu grober Daten eine nur unzureichende Basis für weitere Bewertungen auf. ,,Ein korrektes Abbild für die jeweils ortsüblichen Mietpreisentwicklungen scheinen sie in vielen Fällen nicht realistisch darzustellen", meint Andreas Schrobback. Es ist kaum davon auszugehen, dass Mieter für schlechtere Lagen mehr Miete je m² zahlen als für Wohnraum in besseren Lagen.

Unrealistische Werte bilden Kalkulationsgrundlage

Für viele Vermieter wird sich mit Inkrafttreten der Mietpreisbremse Anfang 2015 die Kalkulationsgrundlage für die Berechnung der Miethöhe auch für Neuverträge ändern. Obwohl unrealistisch und zweifelhaft, bilden dann die ermittelten Mietpreise in den lokalen Mietspiegeln die Grundlage für die Mietermittlung. Bereits aktuell dürfen Vermieter Mieten nur bis zu maximal der ortsüblichen Durchschnittsmiete im Mietspiegel anheben – ab 2015 dürfen dann bei Neuverträgen die Mieten maximal 10 % über dem im Mietspiegel genannten Durchschnittspreis der betreffenden Region liegen. Dies soll nach Meinung der Bundesregierung sicherstellen, dass Mieten in den betroffenen Regionen nicht immer weiter stark zulegen. Viele Wirtschaftsvertreter und Immobilienexperten sind jedoch der Meinung, dass diese Regelungen dazu führen werden, dass potentielle Investoren sich eher zurückziehen werden und damit der so dringend benötigte Wohnraum weiter verknappt. Die Mietpreisbremse fußt zudem auf Werten, die so nicht korrekt sind und daher teilweise gar nicht realisierbar scheinen – ein weiterer Grund für das Abwandern von Investoren.

Unterschiedliche Mietspiegelarten

Weitere Verwirrung schaffen die existierenden Unterschiede bei den Mietspiegeln. In kleineren Kommunen werden die Mietspiegel üblicherweise durch Eigentümerverbände bzw. durch lokale Mietervereinigungen erstellt – was wegen der oft sehr unterschiedlichen Strukturen nicht selten in sehr groben bzw. nicht repräsentativen Übersichten resultiert. Die in der Regel in großen Gemeinden (derzeit in ca. 100 großen Städten) erstellten „qualifizierten Mietspiegel“ werden nach bestimmten Richtlinien durch ein entsprechend geeignetes Forschungsinstitut erstellt – und zwar regelmäßig alle 2 Jahre. Die mit wiederkehrenden Datenerhebungen verbundenen Statistikwerke sind mit hohen Kosten verbunden und nicht jede Stadt kann sich diese Ausgaben wirklich leisten. Für die Erstellung werden manchmal Kriterien als Grundlage genommen, die nicht für alle Seiten nachvollziehbar sind. So werden gerade die Lageneinteilung und die Unterteilung in Alt- und Neubauten in der existierenden Form von vielen Fachleuten als kurios empfunden. In Hamburg beispielsweise kennt der Mietspiegel nur zwei Lageunterteilungen: Gut und normal. Eine solch grobe Unterteilung für eine Stadt mit mehr als 1,75 Millionen Einwohnern ist sicherlich als eher wenig aussagekräftig einzustufen. Viele wichtige Merkmale wie individuelle Aussichten, ruhig oder geschäftig etc. finden oft gar keine Berücksichtigung.

Genauere Mietspiegel zu teuer

Wirklich verbindliche und genauere Mietspiegel mit höherer Aussagekraft könnten zwar arrangiert werden, doch wären der Aufwand und damit auch die verbundenen Kosten schlicht zu teuer. Gerade bei Wohnräumen gibt es hinsichtlich Lage, Ausstattung und besonderen Merkmalen oft viele Dinge zu berücksichtigen, damit eine wirklich aussagekräftige und möglichst korrekte Übersicht erstellt werden kann. Die Kommunen können und wollen jedoch nicht noch mehr Geld für das Arrangement solcher detaillierten Vergleiche ausgeben. Schon bisherige Mietspiegel werden per Bieterverfahren beauftragt, um so den möglichst billigsten Anbieter zu finden. Wo der Preis die erste Maxime für die Beauftragung ist, leidet notwendigerweise eben die Qualität – eine solche Statistik jedoch dann als verbindliche Grundlage für gesetzliche Maßnahmen zu bestimmen, scheint jedoch keine besonders glückliche Entscheidung.

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Denkmalschutz –Immobilien: Steuersparmodell und sicherheitsorientiere Kapitalanlage

(Berlin, 24.03.2014) Der Immobilienexperte Andreas Schrobback aus Berlin rät Kapitalanlegern vermehrt zu einer Investition in Denkmalschutz-Immobilien. Der Unternehmer ist seit vielen Jahren in der Immobilien- und Kapitalanlagebranche erfolgreich tätig und achtet neben einer möglichst attraktiven Rendite besonders auf das Risikoprofil und die individuelle Anpassungsmöglichkeit an die Vorstellungen des Anlegers. Denkmalschutz-Immobilien sind einfach ideal für die langfristige Anlage, weil neben der Senkung der Einkommenssteuerlast auch überaus attraktive und leicht vermietbare Immobilien involviert sind. Durch die Gesetzgebung ist grundsätzlich eine sehr hohe Abschreibungsquote auf die Sanierungskosten einer Denkmalschutz-Immobilie gegeben. Dazu muss man wissen, dass die Sanierungskosten den Löwenanteil der Gesamtkosten bei der Anschaffung einer solchen Immobilie darstellen, erläutert Schrobback. So können beispielsweise bei einer Weitervermietung der Immobilie 8 Jahre lang in jedem Jahr 9 % und anschließend 7 % per anno des Wiederherstellungskosten für 4 Jahre vom Eigentümer steuerlich geltend gemacht werden. Die Wiederherstellungskosten umfassen dabei alle Aufwendungen für z. B. die Sanierung und die Sicherstellung der Nutzbarkeit. Summa summarum können so durchschnittlich zwischen 50 und 90 Prozent des Kaufpreises über die Jahre abgesetzt werden. Je nach individueller Situation können noch weitere Steueroptimierungsmöglichkeiten hinzukommen, beispielsweise über die Absetzung für Abschreibung (AfA) etc.
Attraktive Lagen und Wohnumgebungen bringen Renditevorsprung
Denkmalschutz-Immobilien sind in den meisten Fällen ältere, historisch und / oder architektonisch bedeutsame Objekte, die aufgrund des Herstellungszeitpunkts in den alten Ortskernen zentral platziert sind. Damit sind diese oft auch infrastrukturell extrem gut angebunden. Daneben bieten die Gebäude oft eine besonders schöne Wohnumgebung und somit einen hohen Anreiz für eventuelle Mieter. Da die Nachfrage entsprechend hoch ist, können hier höhere Mieten als bei vergleichbaren, neueren Objekten erzielt werden. Zudem ist die Bausubstanz durch den Erhaltungsaufwand im Wert oftmals viel besser situiert als bei Bauten aus z. B. den 80er oder 90er Jahren, wo oft nur die notwendigsten Ausbesserungsmaßnahmen vollzogen werden. Neben einem also vergleichsweise hohen Mietzins lassen sich auch einer gute Vermietbarkeit (kein Leerstand) und eine hohe Nutzeffizienz realisieren. Diese Punkte sind besonders für Langfrist-Anleger und Investoren, die eine Kapitalanlageform für die Altersvorsorge suchen, sehr interessant. Durch die sehr sicheren, regelmäßigen Mieteinnahmen kann auf Dauer ein Zusatzeinkommen generiert werden, um den Lebensstand im Alter zu sichern. Die Einnahmen sind zudem weitgehend unabhängig von inflationären oder kapitalmarkttechnischen Einflüssen.
Günstige Finanzierung und Informationsbedarf prüfen
Die derzeit niedrigen Zinsen für Immobilienfinanzierungen ermöglichen einen zusätzlichen Renditekick. Durch eine möglichst langfristige Bindung an einen niedrigen Zinssatz kann die Denkmalschutz-Immobilie nicht nur günstig, sondern auch für bereits für mittlere Einkommensgruppen tragbar finanziert werden. Allerdings ist ein gewisser Eigenkapitalstock notwendig – dieser hängt natürlich vom Kauf- bzw. den Sanierungskosten und den individuellen, finanziellen Verhältnissen ab. Trotz des allgemein niedrigen Zinsniveaus sollten jedoch die Angebote möglichst vieler, unterschiedlicher Anbieter verglichen werden – oft bedeuten augenscheinlich nur marginale Unterschiede z. B. im Zinssatz oder in den Flexibilisierungskriterien auf die Laufzeit gesehen einen großen, finanziellen Vorteil. Die Denkmalschutz-Immobilie selbst sollte ebenfalls nur dann erworben werden, wenn die Umstände geprüft und sich die individuelle Anlagestrategie passend hierzu im Verhältnis befindet. Nicht-Fachleute benötigen im Allgemeinen die Unterstützung eines professionellen Immobilien- bzw. Anlageberaters, um eine entsprechende Kapitalanlage effektiv umsetzen zu können. Nicht jede Immobilie mit Denkmalschutzkriterien ist für die Kapitalanlage geeignet – jedoch können denkmalgeschützte Gebäude grundsätzlich als äußerst interessante Anlagealternative betrachtet werden.
Fazit
Denkmalschutz-Immobilien stellen wegen ihrer steueroptimierenden und renditeattraktiven Eigenschaften eine interessante Anlagealternative zu herkömmlichen Kapitalanlagen dar. Oft in gehobenen, zentralen Lagen situiert, bieten entsprechende Immobilien ein besonderes Wohnambiente mit viel Flair und werden entsprechend nachgefragt. Bei den aktuell möglichen, äußerst günstigen Finanzierungsmöglichkeiten können so die Voraussetzungen für eine langfristige Einkommensverbesserung bzw. ein sicherheitsorientiertes Altersvorsorgekonzept geschaffen werden. Wichtig sind die Vergleiche möglichst vieler verschiedener Angebote und die Konsultation eines unabhängigen Fachmannes, um die Möglichkeiten voll auszuschöpfen. Ein wirklich erfolgreiches Vermögensaufbaukonzept für Investoren, die Wert auf möglichst wenig Risiko legen, sollte immer auch mindestens zum Teil aus Immobilienanlagen bestehen – Denkmalschutz-Immobilien sind hierfür besonders geeignet.

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Andreas Schrobback: Unternehmer leistet großzügige Spende an das Kinderheim in Trebbin

Der Immobilien- und Kapitalanlageprofi Andreas Schrobback wurde bei Berlin geboren und hat nun das Kinderheim in Trebbin mit einem hochwertigen, mehr als 4.000€ teuren Edelstahl-Fussball-Kicker unterstützt. Der alte Kicker ging gerade erst zu Bruch, da war dies natürlich eine mehr als willkommene Spende und hat die Herzen der Kinder und Jugendlichen höher schlagen lassen. Kinder sind unsere Zukunft – wir müssen ihnen helfen, sich individuell zu entwickeln und ihnen Lebensumstände schaffen, damit sie eine möglichst unbeschwerte Kindheit verbringen können. Wollen wir zukünftig als Gesellschaft von den vielen Möglichkeiten der unterschiedlichen Talente und Wissenspotenziale profitieren, müssen wir unsere Kinder an diese Möglichkeiten heranführen. Kinder bringen von Natur aus viel Kreativität und eine schier unerschöpfliche Neugier mit – wir müssen ihnen beibringen, dies zum Vorteil aller zu nutzen und so der Menschheit zukünftig ein wenig mehr an Wissen, Hoffnung und Vernunft zu geben. Andreas Schrobback glaubt an das Potenzial unserer Kinder – und hilft, anstatt wegzuschauen.

Über Andreas Schrobback

Andreas Schrobback hat sich nach seinem Abitur in eine klassische Ausbildung bei der Dresdner Bank begeben. Seit dieser Zeit interessiert er sich in hohem Maße für sachwertgestützte Kapitalanlagen und Immobilieninvestments, hierbei insbesondere Anlagen im Zusammenhang mit denkmalgeschützten Immobilien. Diese Immobilien bieten sehr attraktive Möglichkeiten als Kapitalanlage wie auch als Nutzraum für Wohnzwecke. Damit nicht nur der Erhalt der historisch so bedeutsamen Gebäude, sondern auch die Sanierung und Instandhaltung sichergestellt sind, können vielfach Zuschüsse für entsprechende Vorhaben in Anspruch genommen werden. Andreas Schrobback hat in seiner Beschäftigungszeit viel Erfahrung mit Immobilien und den daraus resultierenden Anlagemöglichkeiten gewonnen – der Schritt in die Selbstständigkeit war nur eine logische Folge daraus. Heute kümmert sich Schrobback im Sinne seiner Klientel um den Einkauf von Immobilien, Sanierungsvorhaben und Kapitalanlagemöglichkeiten im Immobiliensektor.

Immobilienbranche 2014: Neue Vorschriften

(Berlin, den 03.02.2014) Ab dem 1. Mai 2014 tritt die neue Version der Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft, wobei neue Regelungen für z. B. die Dämmung von Gebäuden und für die Gestaltung von Heizungsanlagen gelten. Die Vorschriften gelten dabei nicht nur für Neubauten, sondern teilweise – unter bestimmten Voraussetzungen – auch für bestehende Gebäude. Das von der Bundesregierung ausgelobte Ziel, bis spätestens 2050 einen landesweit klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen, soll damit weiter in greifbare Nähe gerückt werden. Die erste Version der EnEV ist aktuell schon über 10 Jahre alt und seitdem hat sich viel getan: Nach bereits mehreren Änderungen beinhaltet die zuletzt per Bundesgesetzblatt am 21.11.2013 veröffentlichte Novelle nun viel striktere Grenzwerte und Vorschriften zur Energiebilanz eines Gebäudes als jemals zuvor. Für Neubauten wurde in der letzten Aktualisierung eine Steigerung des Energiestandards um 25 % ab 2016 beschlossen. Der Energieausweis (mittlerweile Pflicht bei der Errichtung, Erweiterung oder Änderung von Gebäuden) muss zukünftig eine Effizienzklasse (z. B. A+, B, C usw. bis H) – wie schon von Haushaltsgeräten bekannt – beinhalten. Alte Heizkessel, welche für die Verwendung flüssiger oder gasförmiger Brennstoffe verwendet werden, müssen nach 30 Jahren erneuert werden (hierbei gibt es allerdings bestimmte Ausnahmen, beispielsweise besteht keine Sanierungspflicht, wenn die Eigentümer die Immobilie schon vor dem 1.2.2002 selbst bewohnt haben). Bei vermieteten bzw. zu veräußernden Objekten muss der Energiepass nun auch ohne Nachfrage vorgelegt werden. Ferner werden künftig stichprobenartige Kontrollen bezüglich der Einhaltung der vorgegebenen Werte durch die Behörden erfolgen, was ebenfalls eine große Neuerung darstellt. Ebenfalls neu: Die Verbrauchsangaben müssen nun auf die ausgewiesene Wohnfläche bezogen werden und nicht (wie bisher) auf die Gebäudenutzfläche.

Grunderwerbssteuer wird in einigen Bundesländern erhöht

Nach der Freigabe des bis 2006 einheitlichen Grunderwerbssteuersatzes (damals 3,5 %) entwickelten sich die jeweiligen Steuersätze je nach Bundesland unterschiedlich. So gibt es beispielsweise Unterschiede in der Steuersatzhöhe von immer noch 3,5 % (wie in Bayern) bis zu derzeit 6,5 % (wie in Schleswig-Holstein). Zum 1. Januar 2014 werden einige Bundesländer den Steuersatz merklich anheben – darunter Berlin, Niedersachsen, Bremen und das eben schon genannte Schleswig-Holstein. Diese mitunter sehr bedeutenden Nebenkosten müssen unbedingt beim Erwerb einer Immobilie einkalkuliert werden, da sonst die errechneten Gesamtkosten nicht mit dem realen Wert übereinstimmen, was insbesondere bei Immobilienfinanzierungen zu großen Problemen führen kann. Wie die Entwicklung der Grunderwerbssteuer weitergeht, bleibt offen – dass der Steuersatz in Zukunft eher höher als niedriger ausfallen dürfte, ist sicherlich sehr wahrscheinlich. Im Zusammenspiel mit dieser Steuer wurde jüngst auch in vielen Gemeinden der Hebesatz für die Grundsteuer erhöht, was zu weiteren finanziellen Belastungen für Besitzer oder Erwerber führt. Immobilieneigentum wird von staatlicher bzw. kommunaler Seite her also weiter verteuert.
Was bedeuten diese teils prägnanten Neuerungen für den Immobilienmarkt?

Sowohl die neuen Regelungen der Energieeinsparverordnung, wie auch die erhöhte Steuer- und Abgabenbelastung werden sich für Immobilienbesitzer und Neuerwerber in hohen Zusatzkosten (z. B. für die Sanierung von bestehenden Gebäuden oder für die Nebenkostenbelastung bei Bauvorhaben) ausdrücken. Damit dürften Bauaktivitäten und Erwerbsabsichten allgemein eher gebremst werden als zulegen. Einige Objekte – wie z. B. denkmalgeschützte Immobilien – sind von den Regelungen nicht oder nur in geringerem Umfang betroffen, daher werden bestimmte Objekte wohl auch weiterhin stark nachgefragt, zumindest solange ein generell niedriges Zinsniveau für Finanzierungen vorherrscht. Nicht alle Experten sehen allerdings insbesondere die neuen Vorschriften zur Energieeinsparung als positiv – neben den negativen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt wird auch der Nutzen dieser neuen, strikteren Verordnung in vielen Fällen angezweifelt. So sind die Bauträger bzw. Handwerksbetriebe gefordert, bei Neuerrichtungen die nur schwer erreichbaren Dämmwerte durch entsprechend hochwertige Materialien zu gewährleisten, deren Herstellung ja auch Ressourcen kostet. Insgesamt wird so auch die Herstellung von Immobilien verteuert, was für Bauinteressenten eher abschreckend wirken dürfte.
Lt. einer aktuellen Erhebung der Arbeitsgemeinschaft Energiebilanzen hat sich nach der letzten Novelle der Verordnung zudem kein wirklicher Effektivnutzen herausgestellt: So wird der Energieverbrauch in 2013 nach einer Hochrechnung basierend auf den ersten neun Monaten des Jahres sogar um ca. 2 % gegenüber dem Vorjahr ansteigen.

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