Senator Czaja: Gesundheits- und Sozialwirtschaft braucht Investitionen

Die Gesundheits- und Sozialwirtschaft ist ein wichtiger Wachstums- und Jobmotor für die Region Berlin-Brandenburg. Das erklärte Gesundheits- und Sozialsenator Mario Czaja (CDU) auf einer Veranstaltung des Vereins Berliner Kaufleute und Industrieller (VBKI). Neben den vielfältigen Chancen, die sich daraus ergeben, betonte er vor allem die großen Herausforderungen für Wirtschaft und Politik.

So steige die Zahl der Pflegebedürftigen in Berlin aufgrund der demographischen Entwicklung bis 2030 um 50 Prozent. Czaja fordert bereits seit längerem, dass Ältere bei Erhalt ihrer Mobilität und Selbständigkeit so lange wie möglich in der eignen Wohnung leben können. Dazu sei der „Wohnungsbestand in Berlin an die Anforderungen generationsgerechten Wohnens in sozialer Nachbarschaft anzupassen.“ Im Klartext: Mehr altersgerechter, barrierefreier Wohnraum muss her!

Zuspruch dafür erhielt Czaja aus der Wirtschaft. Andreas Schrobback, Immobilienunternehmer und parlamentarisches Mitglied im Bundeskongress für die Immobilienwirtschaft, sagte: „Senioren stellen in Deutschland einen stetig wachsenden Bevölkerungsanteil dar – doch der benötigte Wohnraum steht nicht in der entsprechenden Qualität und Quantität zur Verfügung.“

Entsprechend fordert Schrobback die Schaffung von barrierefreiem Wohnraum durch mehr staatliche Förderung. „Der wachsende Bedarf kann nur durch entsprechende Investitionen zur Schaffung der notwendigen Angebote gedeckt werden.“

Gesundheitssenator Czaja betonte, auch ihm sei es wichtig, dass mehr in gesundheits- und sozialwirtschaftliche Zukunftsprojekte investiert werde. In diesem Punkt ziehen Senator und Wirtschaft an einem Strang. Allerdings gab Czaja zu bedenken: Aufgrund der Haushaltslage der Stadt seien gerade private Investoren gefragt.

Schrobback hat dies längst erkannt und geht mit seinem Unternehmen mit gutem Beispiel voran: Viele seiner Projekte fallen bereites unter barrierefreies oder zumindest barrierereduziertes Wohnen. Ganz besonders stolz ist er auf die Luisen Residenz am neuen Stadthafen in Leipzig. „Hier machen wir nicht nur barrierefreies Wohnen möglich, sondern bieten mit einem örtlichen Pflegedienst auch altersbetreutes Wohnen an.“, sagt der Immobilienunternehmer.

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Andreas Schrobback neuer Interessenvertreter der Berliner Immobilienwirtschaft

Der Berliner Immobilienunternehmer Andreas Schrobback ist zum parlamentarischen Mitglied im Bundeskongress für die Immobilienwirtschaft bestellt worden.

Damit ist er ab sofort offizieller Berlin-Repräsentant seiner Branche in diesem entscheidenden Gremium.

Der Bundeskongress ist die Interessenvertretung der Mitglieder des Bundesverbandes für die Immobilienwirtschaft (BVFI) mit Sitz in Frankfurt am Main.

Zu den Aufgaben von Herrn Schrobback als parlamentarisches Mitglied zählen die Vernetzung von Verbandsspitze und Basis sowie das Erkennen und Aufzeigen von Entwicklungen und Herausforderungen der Immobilienbranche in Deutschland, speziell in Berlin.

Die nächste Tagung des Bundeskongresses ist für den 10. und 11. Juni 2015 in Köln geplant.

Dort werden sich mehrere hundert ausgewählte Branchenvertreter aus den Städten und Landkreisen Deutschlands treffen und ihre Regionen vertreten.

Politisches Ziel des Bundeskongresses ist, der Immobilienwirtschaft die aktive Teilhabe an gesellschaftlichen Prozessen zu ermöglichen.

Dabei ist der Verband stolz auf seine parlamentarische Arbeit, die sich als wirkungsvolles politisches Instrument erwiesen hat.

„Wo andere über Lippenbekenntnisse und Funktionärstreffen nicht hinauskommen, schafft der BVFI Fakten!

Denn der Immobilienwirtschaft muss in Gesellschaft und Politik die Beachtung geschenkt werden, die ihr aufgrund ihr volkswirtschaftlichen Bedeutung zusteht!“, heißt es in einer Verbandserklärung.

In Berlin ist das neue Kongressmitglied mit seiner Unternehmensgruppe bereits seit vielen Jahren als Projektentwicklungs- und Vertriebsunternehmen für Wohnimmobilien zur Kapitalanlage erfolgreich am Markt etabliert.

Einen wesentlichen Tätigkeitsschwerpunkt bildet dabei das anspruchsvolle Segment der Denkmalimmobilien. Hier konzentriert sich Andreas Schrobback mit seinem Team vorwiegend auf den Einkauf, die Projektierung sowie die anschließende denkmalsgerechte Kernsanierung von historisch bedeutenden Gebäuden.

Neben der deutschen Hauptstadt Berlin gehört deshalb auch der Potsdamer sowie der Leipziger Immobilienmarkt zu seinen aktiven Geschäftsfeldern.

Auch hier richtet sich der Fokus auf das Angebot von denkmalsanierten Wohnimmobilien, die sich durch ihre zukunftsweisenden Konzepte nicht nur den Herausforderungen der Altbausanierung selbst stellen, sondern durch ihre barrierefreie und energieeffiziente Sanierung auch der Veränderung der Altersstruktur der Bevölkerung sowie der Notwendigkeit der Energieeinsparung in Gebäuden Rechnung tragen.

Andreas Schrobback freut sich auf die neue verantwortungsvolle Aufgabe als parlamentarisches Mitglied im Bundeskongress für die Immobilienwirtschaft

Bild@Bvfi

Smart Home Immobilien - Techniktrend hält immer mehr Einzug

Moderne Technik im eigenen Zuhause: Was vor einigen Jahren noch als pure Science Fiction galt, hält mittlerweile immer mehr Einzug in deutsche Wohnimmobilien. Moderne Steuerungssysteme erlauben z. B. energieeffiziente Regelungen wie die Abschaltung der Heizung bei Verlassen des Hauses oder die automatische Inbetriebnahme von Haushaltsgeräten, wenn der Strom gerade günstig ist. Aber nicht nur zur Steigerung der Energieeffizienz lassen sich derartige Systeme einsetzen, sondern vor allem ermöglichen sie ein komfortableres Wohnen, da der Hausbewohner sich nicht ständig um alles selbst kümmern muss. Welche Möglichkeiten schon heute nach aktuellem Stand der Technik bei sog. Smart Homes möglich sind, zeigen die folgenden Abschnitte.

Stichwort Digitaler Wohnkomfort

Noch vor wenigen Jahren war eine Vernetzung verschiedener Geräte nur über Kabel bzw. physische Leitungen möglich. Heutzutage kommunizieren Geräte kabellos, z. B. über WLAN. So können z. B. elektrische Verbraucher über ein Smartphone gesteuert werden (beispielsweise Lichtsteuerung, Rolladenbedienung oder Überwachungskameras). Die Signalübertragung kann dabei auch über sog. intelligente Steckdosen erfolgen, welche kompatibel zu normalen Steckdosen sind, aber eben zusätzlich die Funksignale eines WLAN-Netzes übertragen. Bei entsprechender Programmierung erkennt das Netz z. B. die Ankunft des Besitzers und öffnet Garagentore, schaltet das Licht ein oder kocht Kaffee. Die Steckdosen können teils auch von unterwegs gesteuert werden, um den Status des Heims zu erfahren, oder um aus der Ferne Steuerungen vorzunehmen.

Heizkosten senken

Auch Heizsystem lassen sich so kontrollieren. So kann beispielsweise programmiert werden, dass beim Verlassen des Hauses die Temperatur automatisch zurückgefahren wird und bei Wiederankunft die Wohlfühltemperatur eingeregelt wird. Die dafür notwendigen Geräte werden direkt mit dem Heizsystem verbunden und können sogar aktuelle Wetterlagen mit ins Kalkül einbeziehen. Im Zusammenspiel mit intelligenten Funkrauchmeldern kann sogar eine komplette Temperaturüberwachung im Heim für bereits wenige hundert Euro installiert werden.

Thema Sicherheit

Das Thema Sicherheit spielt natürlich auch bei Smart Homes eine große Rolle. Einerseits wird die Sicherheit deutlich erhöht, denn intelligente Überwachungssysteme mit Bewegungsmeldern, Überwachungskameras und Fenster- und Türsensoren machen das Leben für Einbrecher sehr schwer. Bei Geräten, die z. B. aufgrund einer Fehlfunktion zu viel Strom ziehen, können automatische Abschaltungen programmiert werden. Es gibt aber auch ein kleines Manko, was die Sicherheit der Smart Home Geräte selbst angeht: WLAN-Netze, Verschlüsselungscodes oder Programmierungen können durch sehr findige Kriminelle gehackt werden und ermöglichen dann eine leichte Fremdkontrolle. Hierzu gehört allerdings ein hohes Spezialisierungsniveau, denn die Anbieter der Smart Home Geräte aktualisieren und verbessern ihre Systeme – ähnlich wie bei Personal Computern – ständig. Der Benutzer sollte also stets das aktuellste Update installiert und die notwendigen Sicherheitsfunktionen eingeschaltet haben.

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Denkmalschutz als Kapitalanlage sinnvoll?

(Berlin, 16.06.2014) Denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage werden aktuell besonders stark beworben. Grundstücke in attraktiven Lagen und der Traum hohe Mieten für die sanierten Altbauten zu erzielen, locken viele Anleger. Die Investoren erwarten große Steuergeschenke. Schließlich erlaubt Ihnen der Staat, 100 % der Sanierungskosten für das Gebäude steuermindernd geltend zu machen. Über die linerare AfA (Abschreibung für Abnutzung) dürfen sie zusätzlich über 50 Jahre 2 % (bei Gebäuden, die vor 1925 erbaut wurden sogar 2,5 %) der Erwerbskosten absetzen. Auch für Selbstnutzer ist der Denkmalschutz als Kapitalanlage interessant. Sie nutzen eine traumhafte Immobilie und profitieren ebenfalls von Steuergeschenken. Immerhin 90 % der Kosten für die Sanierung dürfen sie von der Steuer absetzen. Wann lohnt sich die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie?

Attraktive Angebote werden selten 

Seit der Denkmalschutz als Kapitalanlage massiv beworben wird, steigen die Preise für geeignete Objekte deutlich. Da lediglich die Kosten für die Sanierung steuerlich geltend gemacht werden dürfen, sollten Interessenten die Angebote genau prüfen. Als Kapitalanlage lohnen sich denkmalgeschützte Immobilien dann, wenn die Sanierungskosten mindestens 50 % der Gesamtkosten ausmachen. Ideal ist es, wenn für Grundstück und Gebäude nur 30 % des Gesamtbudgets anfallen. Besonders in begehrten Innenstadtlagen ist der Kaufpreis für denkmalgeschützte Immobilien heute zu hoch. Käufer können dieser Preistreiberei ausweichen, wenn sie zum Verkauf stehende Altbauten suchen, die in einem Sanierungsgebiet liegen. Hier handelt es sich bei den Immobilien nicht um echte Baudenkmäler, die Förderung erhalten Bauherren aber trotzdem. Denn die Städte wünschen sich den Erhalt von Quartieren mit hohem Wohnwert. Das zuständige Bauamt und die Denkmalschutzbehörde liefern die nötigen Auskünfte über die möglichen Gebiete.

Lage, Lage, Lage gilt auch bei Baudenkmälern

Damit die hohen Investitionskosten sich für den Bauherren auszahlen, muss die Lage der Immobilie entsprechend gut sein. Generell finden sich zwar leicht Mieter für hochwertig sanierte Altbauten, aber hohe Mieten lassen sich nur in entsprechender Lage realisieren. Für eine aufwändig sanierte Mühle in der Eifel ist der Ertrag deutlich geringer als für eine Wohnung in der Mitte einer Metropole. Daher sollte die Wahl für ein geeignetes Objekt mit Bedacht fallen. Informieren Sie sich gut über den Wohnungsmarkt in der Region, bevor Sie den Denkmalschutz als Kapitalanlage nutzen. Die Mieten sollten der Höhe der monatlichen Kreditbelastung entsprechen. Investoren und Selbstnutzer verfolgen naturgemäß andere Interessen. Entscheiden Sie sich auf Basis der späteren Nutzung für ein lohnenswertes Objekt.

Wirtschaftsberatung ist ein Muss 

Damit ist klar, dass sich das Steuern Sparen mit der Sanierung eines Baudenkmals nur dann lohnt, wenn die Steuerlast entsprechend hoch ausfällt. Wann genau sich die Investition in denkmalgeschützte Immobilien auszahlt, sollten Interessenten mit einem Wirtschaftsexperten errechnen. Bei guter Planung erhalten Sie ein attraktives Objekt, ohne Ihren Lebensstandard einschränken zu müssen. Mieteinnahmen und Steuerbonus tragen die entstehenden Kosten und erhöhen sogar unter Umständen den Betrag, der Ihnen monatlich zur Verfügung steht. Das setzt allerdings eine genau Planung voraus. Nach zehn Jahren müssen Selbstnutzer dann eine andere Möglichkeit der Steuerersparnis finden. Kapitalanleger profitieren 12 Jahre von den steuerlichen Vergünstigungen. Auch wenn Vorsicht geboten ist: Bei bedachter Auswahl des Objektes, guter Planung und kompetenter Beratung ist der Denkmalschutz als Kapitalanlage eine hochinteressante Lösung, die gute Gewinne abwirft. Gleichzeitig ist es ein unbezahlbares Gefühl, eine Immobilie zu besitzen, vor der regelmäßig Passanten stehen bleiben und das Bauwerk bewundern.

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Immobilien: Zum Kauf kommt es eher in ländlichen Regionen

(Berlin, den 06.06.2014) Eine aktuelle Studie, die im Auftrag des Verbands der Sparda-Banken durchgeführt wurde, zeigt: Käuferglück liegt nicht in Hamburg, München oder Berlin, sondern in eher ländlichen Regionen. Hier kostet Wohneigentum nicht nur weniger, auch die Zukunftsaussichten in vielen Landkreisen stehen deutlich besser.

Wo lohnt sich der Immobilienkauf?

Aus einer Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts Prognos in Zusammenarbeit mit dem Institut für Demoskopie Allensbach geht hervor, dass sich knapp zwei Drittel der Deutschen eigentlich eine Immobilie leisten könnten. Laut dieser konnten im Jahr 2012 64 Prozent aller deutschen Haushalte über ein monatliches Nettoeinkommen von mindestens 1.500 Euro verfügen und kämen somit auch für den Kauf einer Immobilie infrage. Wo aber lohnt sich der Immobilienkauf, in Zeiten steigender Preise für Häuser oder Eigentumswohnungen, überhaupt noch? Metropolen wie München oder Hamburg versprechen durch viele Arbeitsplätze und eine hohe Kaufkraft zwar wertstabile Immobilien, doch der Preis für diese ist in schwindelerregende Höhen gestiegen: 9,4 Jahreseinkommen kostet beispielsweise ein Einfamilienhaus in München. Auch in Frankfurt am Main und in Stuttgart liegen die Preise mit 7,9 und 7,8 sehr hoch. Unter dem Bundesdurchschnitt von 5,1 Jahresnettoeinkommen liegt unter den Metropolen lediglich Bremen mit 4,3.

Der optimale Standort für eine Immobilie

Zu den Faktoren, die über einen optimalen Standort entscheiden, zählen nicht nur Wertstabilität und der Zukunftsfaktor, sondern auch der Vergleich des Kaufpreises mit dem Jahresnettoeinkommen. Beim Blick auf die Landeskarte wird so schnell klar: Gute Zukunftsaussichten und günstige Immobilien gibt es in zahlreichen deutschen Provinzen. Im Landkreis Fulda beispielsweise beträgt der Kaufpreis für ein Einfamilienhaus lediglich 4,1 Jahresnettoeinkommen, während die Zukunftschancen sehr hoch anberaumt werden. Ähnliche Möglichkeiten ergeben auch die Landkreise Vechta, Dingolfing-Landau und Borken. Nicht ganz so gut schneiden die Immobilien in ostdeutschen Kommunen ab. Zwar kostet ein Einfamilienhaus hier nur umgerechnet 3,9 Jahresnettoeinkommen, doch die Regionen haben weniger Arbeitsplätze und eine geringere Kaufkraft.

Geringe Finanzierungszinsen und lohnende Gelegenheiten

Der Immobilienkauf lohnt sich vor allem in ländlicheren Gegenden. Die Zukunftschancen stehen gut und die Preise liegen vermehrt unter dem Bundesdurchschnitt. Auch die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung stehen momentan sehr gut. So stellte die Studie zudem fest, dass etwa 19 Prozent der befragten Nicht-Immobilienbesitzer sich in den nächsten zwei bis drei Jahren eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen wollen. Dies planen sie vor allem aus dem Wunsch nach „den eigenen vier Wänden“, freien Gestaltungsmöglichkeiten und der Sicherheit im Alter. Doch organisatorische und finanzielle Hürden halten viele Menschen vom Erwerb einer Immobilie ab. 56 Prozent der Befragten gaben als Gründe finanzielle Einschränkungen, 52 Prozent die hohen Anschaffungskosten sowie den hohen Kaufpreis an. 40 Prozent störten sich an der Eigenverantwortung bei den Renovierungskosten und jeder Dritte kritisierte die hohen, mit dem Kauf verbundenen Kosten: Nebenkosten für Notar und Makler sowie die Grund- und Grunderwerbssteuer. Das meint auch Joachim Wuermeling, Vorstandsvorsitzender des Verbands der Sparda-Banken: Er sagt, vor allem die Senkung der Erwerbsnebenkosten – derzeit etwa 10 Prozent des Kaufpreises – würde Interesse bei einem viel größeren Käuferkreis wecken.

Die Zukunft mitgestalten

Mit dem Kauf einer Immobilie in einer ländlicheren Region profitiert ein Käufer gleich zweifach: Die Zukunftschancen stehen in vielen Landkreisen sehr gut und die Preise sind im Gegensatz zu den Metropolen gering. Vor allem Menschen ab 30 und Personen mit Kindern zieht es grundsätzlich in Richtung Land oder Kleinstadt. Lediglich die Gruppe bis 30 Jahre zieht das Leben in der Großstadt vor. Entscheidungen sollten deshalb nicht vorschnell getroffen werden – stimmt das Finanzielle, sollte der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung in vielversprechenden ländlichen Regionen in Betracht gezogen werden.

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Immobilienkauf wird attraktiver

(Berlin, den 19.05.2014) Durch die niedrigen Zinsen ist für deutsche der Immobilienkauf attraktiver denn je. Besonders im Osten des Landes ist der Eigentumserwerb attraktiv. Die niedrigen Zinsen machen es möglich, der Immobilienkauf, egal, ob Wohnung oder Haus, ist für immer mehr Deutsche attraktiv und erschwinglich. Nach einer Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft gilt das nicht für alle Regionen. Forscher des Instituts haben 402 Landkreise und kreisfreie Städte unter die Lupe genommen. Während es 2009 in sieben Prozent der Kreise vorteilhafter war, zu kaufen, statt zu mieten, ist dieser Wert 2013 auf 27 Prozent gewachsen. Diese Entwicklung ist laut Aussagen der Forscher darauf zurückzuführen, dass die Hypothekenzinsen so stark gesunken sind. Während 2009 noch durchschnittlich 4,4 Prozent fällig waren, sind es 2013 gerade noch 2,8 Prozent. Eine weitere Rolle bei der Entscheidung für Wohneigentum spielt das Mietniveau und steuerliche Aspekte eine Rolle. Der Staat besteuert Wohneigentum in Eigennutzung anders als vermietetes Wohneigentum. Nutzt jemand seine Immobilie selbst, wird die Immobilie als Konsumgut betrachtet und besteuert. Eine vermietete Immobilie ist hingegen aus steuerlicher Sicht ein Investitionsobjekt. Es ist in manchen Gegenden nicht rentabel für Hauseigentümer zu vermieten, weil sich die hohen Preise beim Immobilienkauf bei der späteren Vermietung nicht rechnen.

Immobilienkauf – noch nie war es günstiger zu finanzieren

Immer mehr Deutsche nutzen die Niedrigzinsphase für den Immobilienkauf. Auch in den kommenden Jahren wird sich nach Angaben der Forscher der Trend zum Kauf von Immobilien fortsetzen. Im Jahr 2008 lag die Quote beim Wohneigentum bei 43 Prozent. 2010 ist sie auf 46 Prozent gestiegen und die 50 Prozent sind in den kommenden Jahren sicher zu erwarten. Für immer mehr Menschen ist es attraktiv, Wohneigentum zu erwerben und nicht mehr zur Miete zu wohnen. Besonders im Osten Deutschlands geht der Trend in Richtung Wohneigentum. Ein entsprechender Nachholbedarf besteht noch für viele lange Jahre. Die niedrigen Zinsen tragen ihr Übriges dazu bei. Insbesondere in Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen lohnt es sich, eine Immobilie zur Eigennutzung zu erwerben. Zu mieten ist hier aufgrund der verhältnismäßig hohen Mieten eher unattraktiv. Wird Deutschland in seiner Gesamtheit betrachtet, halten sich die finanziellen Vorteile beim Mieten oder Kaufen in etwa die Waage. Die Unterschiede in der Rendite sind verschwindend gering. Die Forscher konnten feststellen, dass Käufer von Wohneigentum größere Wohnungen nachfragen, als es Mieter tun. Beim Immobilienkauf liegt der Vorzug auf Einfamilienhäusern. Einzige Bremse bei dieser Entwicklung ist die Landflucht. Immer mehr Menschen zieht es in die Großstädte, in denen eher gemietet wird.

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Wohneigentum für jeden 3. Mieter finanziell realisierbar

(Berlin, den 16.05.2014) Eine aktuelle Studie der Postbank bringt es an den Tag: Für ca. 37 Prozent der Mieterhaushalte in Deutschland wäre es finanziell möglich, in selbst gestaltetes Wohneigentum umzuziehen. Dies erscheint als die bessere, finanzielle Vorsorge, denn damit würden Mietzahlungen der Vergangenheit angehören. Das Angebot ist ebenfalls entsprechend vorhanden: In ca. 85 Prozent aller Landkreise und kreisfreien Städte wird Wohneigentum (z. B. Eigentumswohnungen) zu realistischen Preisen angeboten. Dabei wurden insbesondere Immobilien mit einer entstehenden Ratenzahlungsbelastung von nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens als Angebote mit „bezahlbar“ eingestuft. Somit kommen auch mittlere oder niedrige Einkommenslagen für den Erwerb von Wohneigentum in Frage.

Hotspots nicht entscheidend für allgemeine Verhältnisse

Viele Menschen sind der Meinung, dass aufgrund der immensen Mietsteigerungen in Deutschland kaum bezahlbarer Wohnraum vorhanden sei. Dies ist jedoch grundsätzlich nicht richtig – allerdings muss dafür schon jenseits der bekannten „Hotspots“ wie Berlin, Frankfurt oder München geschaut werden. Die Studie ergab, dass in fast 50 % aller Landkreise und Städte in Deutschland ein 100 m² großes Einfamilienhaus durchaus problemlos mit einem Haushaltsnettoeinkommen von mindestens 1.200 Euro finanziert werden könne. In den meisten Gegenden Deutschlands ist damit entgegen der landläufigen Meinung der Erwerb einer Immobilie für den Erwerber in der Regel wirtschaftlicher als das Mieten von Wohnraum. Die voraussichtliche Entwicklung zeigt darüber hinaus eine freundliche Tendenz: So erwartet die Postbank aufgrund der Studienergebnisse, dass in ca. 75 % der Kreise eine positive oder mindestens neutrale Wertentwicklung stattfinden wird. Im Osten Deutschlands muss dabei vor allem auf eine stabile Wertentwicklung geachtet werden, während im Süden tendenziell mehrheitliche Steigerungen zu erwarten sind. Es ist also sehr wichtig, die individuelle Lage und Situation der jeweiligen Immobilie und des Immobilieninteressenten zu berücksichtigen. In Großstädten, wo die Immobilienpreise förmlich explodieren, existieren meist noch Viertel, in denen noch Immobilien zu „normalen“ Preise erstanden werden können. Diese sind freilich meist etwas weiter vom Stadtzentrum entfernt oder haben keine Premiumlage.

Andreas Schrobback rät zur Prüfung auf Realisierung

Der Immobilien- und Anlageexperte Andreas Schrobback aus Berlin rät allen Mietern dazu, eine detaillierte Prüfung aller Möglichkeiten zum Erwerb von Wohneigentum zu prüfen. Je nach individueller Finanz- und Wohnsituation können so auf lange Sicht große Vorteile sowohl bei der persönlichen Wohnumfeldgestaltung als auch bei der finanziellen Gesamtsituation auftreten. Wer Ratenzahlungen für eine Immobilienfinanzierung leistet – statt Miete zu zahlen – kann sich später über seine eigene Immobilie freuen, was eine bedeutende Stütze der Altersvorsorge sein kann. Immobilien gelten als inflationsresistent und weitgehend unabhängig von den Kapitalmarktentwicklungen und sind deshalb eine ideale Ergänzung in einem ganzheitlichen Vermögenskonzept. Hinzu kommt die Möglichkeit, sich das persönliche Wohnumfeld frei nach den eigenen Wünschen gestalten zu können. Natürlich sollte darauf geachtet werden, nicht irgendeine beliebige Immobilie zu erwerben. Hierbei spielen neben dem Zustand und der Lage auch der Preis und die persönlichen Einkommenssituation wichtige Rollen. Die Finanzierungsplanung bedarf ebenfalls großer Sorgfalt:

Finanzierung muss tragbar und flexibel sein

Die Finanzierung sollte flexibel anpassbar an die eigene Situation sein. So sind beispielsweise kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten oder eine kostenfreie Anpassung des Tilgungssatzes von großem Vorteil, wenn sich während der Laufzeit die Einkommensverhältnisse ändern. Die Belastung aus den Ratenzahlungen sollte in jedem Fall Freiraum lassen für die persönliche Lebensgestaltung, die Begleichung evtl. unvorhergesehener Ausgaben oder sogar für eine gewisse Rücklagenbildung. Andreas Schrobback empfiehlt gerade für weniger erfahrene Privatinteressenten den Gang zu einem unabhängigen Finanzierungsberater, damit alle Möglichkeiten genutzt und eine adäquate, günstigste Finanzierung gefunden werden kann. Die Erfahrung und der große Marktüberblick eines Finanzierungsberaters ist für den Interessenten oft Gold wert. Zudem sind die Dienste für den Kunden in der Regel kostenlos. Angesichts der großen Anzahl an bisherigen Mietern, die sich eigentlich eine Finanzierung und damit Wohneigentum leisten können, ist es oft unverständlich, dass diese sich nicht nach den entsprechenden Möglichkeiten erkundigen.

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Aussagekraft von Mietspiegeln zweifelhaft

(Berlin, den 05.05.2014) Mietspiegel sind amtliche Tabellen über die Entwicklung ortsüblicher Vergleichsmieten einer bestimmten Region. Sie bilden die Basis für viele Bewertungsmaßstäbe und sind auch Grundlage für die von der Bundesregierung beschlossene Mietpreisbremse. Doch nicht alle Kommunen können überhaupt einen Mietspiegel zur Verfügung stellen und die existierenden Tabellen sind größtenteils sehr umstritten, weil die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aussagekraft angezweifelt wird. So scheinen viele Mietspiegel eigenartige Vorstellungen zu vermitteln: Der Berliner Mietspiegel beispielsweise weist Wohnhäuser ab Baujahr 1950 als Neubauten aus oder ermittelt eine durchschnittliche Kaltmiete für kleine Altbauten in einfacher Lage von 6,35 Euro je m², für solche in guter Lage jedoch nur 6,19 Euro je m². Für einige Experten weisen Mietspiegel aufgrund veralteter oder schlicht falscher bzw. zu grober Daten eine nur unzureichende Basis für weitere Bewertungen auf. ,,Ein korrektes Abbild für die jeweils ortsüblichen Mietpreisentwicklungen scheinen sie in vielen Fällen nicht realistisch darzustellen", meint Andreas Schrobback. Es ist kaum davon auszugehen, dass Mieter für schlechtere Lagen mehr Miete je m² zahlen als für Wohnraum in besseren Lagen.

Unrealistische Werte bilden Kalkulationsgrundlage

Für viele Vermieter wird sich mit Inkrafttreten der Mietpreisbremse Anfang 2015 die Kalkulationsgrundlage für die Berechnung der Miethöhe auch für Neuverträge ändern. Obwohl unrealistisch und zweifelhaft, bilden dann die ermittelten Mietpreise in den lokalen Mietspiegeln die Grundlage für die Mietermittlung. Bereits aktuell dürfen Vermieter Mieten nur bis zu maximal der ortsüblichen Durchschnittsmiete im Mietspiegel anheben – ab 2015 dürfen dann bei Neuverträgen die Mieten maximal 10 % über dem im Mietspiegel genannten Durchschnittspreis der betreffenden Region liegen. Dies soll nach Meinung der Bundesregierung sicherstellen, dass Mieten in den betroffenen Regionen nicht immer weiter stark zulegen. Viele Wirtschaftsvertreter und Immobilienexperten sind jedoch der Meinung, dass diese Regelungen dazu führen werden, dass potentielle Investoren sich eher zurückziehen werden und damit der so dringend benötigte Wohnraum weiter verknappt. Die Mietpreisbremse fußt zudem auf Werten, die so nicht korrekt sind und daher teilweise gar nicht realisierbar scheinen – ein weiterer Grund für das Abwandern von Investoren.

Unterschiedliche Mietspiegelarten

Weitere Verwirrung schaffen die existierenden Unterschiede bei den Mietspiegeln. In kleineren Kommunen werden die Mietspiegel üblicherweise durch Eigentümerverbände bzw. durch lokale Mietervereinigungen erstellt – was wegen der oft sehr unterschiedlichen Strukturen nicht selten in sehr groben bzw. nicht repräsentativen Übersichten resultiert. Die in der Regel in großen Gemeinden (derzeit in ca. 100 großen Städten) erstellten „qualifizierten Mietspiegel“ werden nach bestimmten Richtlinien durch ein entsprechend geeignetes Forschungsinstitut erstellt – und zwar regelmäßig alle 2 Jahre. Die mit wiederkehrenden Datenerhebungen verbundenen Statistikwerke sind mit hohen Kosten verbunden und nicht jede Stadt kann sich diese Ausgaben wirklich leisten. Für die Erstellung werden manchmal Kriterien als Grundlage genommen, die nicht für alle Seiten nachvollziehbar sind. So werden gerade die Lageneinteilung und die Unterteilung in Alt- und Neubauten in der existierenden Form von vielen Fachleuten als kurios empfunden. In Hamburg beispielsweise kennt der Mietspiegel nur zwei Lageunterteilungen: Gut und normal. Eine solch grobe Unterteilung für eine Stadt mit mehr als 1,75 Millionen Einwohnern ist sicherlich als eher wenig aussagekräftig einzustufen. Viele wichtige Merkmale wie individuelle Aussichten, ruhig oder geschäftig etc. finden oft gar keine Berücksichtigung.

Genauere Mietspiegel zu teuer

Wirklich verbindliche und genauere Mietspiegel mit höherer Aussagekraft könnten zwar arrangiert werden, doch wären der Aufwand und damit auch die verbundenen Kosten schlicht zu teuer. Gerade bei Wohnräumen gibt es hinsichtlich Lage, Ausstattung und besonderen Merkmalen oft viele Dinge zu berücksichtigen, damit eine wirklich aussagekräftige und möglichst korrekte Übersicht erstellt werden kann. Die Kommunen können und wollen jedoch nicht noch mehr Geld für das Arrangement solcher detaillierten Vergleiche ausgeben. Schon bisherige Mietspiegel werden per Bieterverfahren beauftragt, um so den möglichst billigsten Anbieter zu finden. Wo der Preis die erste Maxime für die Beauftragung ist, leidet notwendigerweise eben die Qualität – eine solche Statistik jedoch dann als verbindliche Grundlage für gesetzliche Maßnahmen zu bestimmen, scheint jedoch keine besonders glückliche Entscheidung.

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